Marché Immobilier Casablanca 2026 : Prix m² par Quartier (Maarif, Anfa, Sidi Maarouf)

1. 1. Tendances marché Casablanca 2026 (vue globale)

Vue d'ensemble du marché immobilier casablancais en 2026, après les chocs Covid 2020 et reprise progressive 2022-2026.

Prix moyens et évolution 2026

Prix moyen pondéré toute zone : 13 500 MAD/m² (vs 12 800 MAD/m² fin 2024). Évolution annuelle : +3,5 % en 2025, projection +4-5 % en 2026 grâce à : (1) Baisse taux Bank Al-Maghrib 2,75 % depuis 2024 (rend crédit immo plus accessible), (2) Subvention Daam Sakane (boost demande primo-accédants), (3) Demande MRE soutenue (transferts +12 % en 2025 vs 2024 selon Office des Changes). Volume transactions : 28 000 ventes en 2025 (vs 25 500 en 2024), nouvelle hausse projetée pour 2026.

Segments de marché et acheteurs typiques

PRIMO-ACCÉDANTS Daam Sakane (15 % des transactions) : appartements 60-90 m² périphérie à 6-9 000 MAD/m². CADRES MOYENS (35 %) : appartements 80-130 m² zones standard 11-15k MAD/m² (Maarif, Bourgogne, Polo). CADRES SUPÉRIEURS / EXPATRIÉS RETOUR (25 %) : appartements premium 130-200 m² Hay Riad/Racine 15-22k MAD/m². MRE INVESTISSEURS (15 %) : appartements locatifs Maarif/Ain Diab. INVESTISSEURS LOCATIFS (10 %) : portefeuilles multi-appartements avec gestion locative.

Projets urbains structurants 2026-2028

Casa Nouveau Centre Anfa (CFC + Anfa Park) : 200 hectares en cours, livraisons résidentielles 2026-2028, prix attendu 22-35k MAD/m² (segment ultra-premium). Bouskoura Resort : 80 ha villas + résidences seniors, livraisons 2027. Casa Marina (zone portuaire reconvertie) : 50 ha mixte commercial + résidentiel, livraisons 2028+. Tramway ligne T3 (Anfa-Casa Port) : ouverture prévue fin 2026, impactera positivement prix quartiers desservis (+5-10 %).

2. 2. Top quartiers PREMIUM (18-30k MAD/m²)

Les quartiers premium concentrent l'élite économique et diplomatique.

Anfa Supérieur — 22-30k MAD/m²

LE quartier le plus prestigieux du Maroc. Villas et résidences haut de gamme uniquement. Demande : diplomates, dirigeants multinationales, MRE haut patrimoine retour. Prix villa 500-1 200 m² : 12-35 MMAD. Appartement 200 m² premium : 4-6 MMAD. Tendance 2026 : +5-7 % (offre limitée, demande forte). Rentabilité locative faible 3-4 % brut (segment patrimoine vs revenus).

Ain Diab — 18-28k MAD/m²

Front de mer + Corniche, ambiance balnéaire. Mix appartements modernes + villas. Demande : cadres haut salaire, expatriés, MRE. Appartement 80 m² vue mer : 1,8-2,5 MMAD. Avantage : qualité de vie exceptionnelle (plage, restaurants, vie nocturne).

Hay Riad — 16-22k MAD/m²

Zone d'affaires moderne avec immeubles résidentiels neufs. Demande : cadres directeurs entreprises Hay Riad (CFC, ONA, ONCF, ministères). Appartements 120-180 m² : 2,5-4 MMAD. Tendance : forte demande locative cadres (rentabilité 5-6 % brut).

Polo et Racine — 14-20k MAD/m²

Quartiers résidentiels haut de gamme historiques, mix immeubles anciens rénovés + neufs. Demande : familles établies, professions libérales. Appartements 100-150 m² : 1,8-3 MMAD. Stabilité prix forte.

3. 3. Quartiers STANDARD URBAIN (11-22k MAD/m²)

Les quartiers standards concentrent la majorité des transactions cadres moyens.

Maarif — 14-22k MAD/m² — LE quartier le plus dynamique

Centre commercial + bureaux + appartements modernes. Demande TRÈS FORTE : cadres centre-ville, jeunes actifs, MRE locatifs. Appartement 80 m² Maarif central : 1,3-1,6 MMAD. Avantage majeur : LIQUIDITÉ revente excellente (15-30 jours pour vendre), demande locative ultra-forte (vacance < 30 jours/an). Rentabilité locative 5-6,5 % brut. RECOMMANDÉ #1 pour investissement locatif.

Bourgogne — 11-15k MAD/m² — bon rapport qualité-prix

Quartier résidentiel proche centre, immeubles 80s-2000s. Demande : cadres moyens, familles, jeunes couples primo-accédants. Appartement 80 m² : 900k-1,3 MMAD. Avantage : prix plus accessible que Maarif (-20 %) avec proximité similaire centre.

CIL (Cité des Ingénieurs et Cadres) — 12-17k MAD/m²

Quartier résidentiel calme, beaucoup villas et appartements années 90-2000. Demande : cadres familles avec enfants. Avantage : ambiance résidentielle paisible vs effervescence Maarif.

Beauséjour, Oasis, Maârif Extension — 12-18k MAD/m²

Quartiers proches Maarif. Bon compromis prix-emplacement. Profils similaires Maarif mais 15-20 % moins cher.

4. 4. Quartiers PÉRIPHÉRIE ACCESSIBLE (5-13k MAD/m²)

Périphérie qui se développe avec subvention Daam Sakane et amélioration transports.

Sidi Maarouf — 9-13k MAD/m²

Quartier d'affaires sud (CFC Annex, sièges entreprises). Mix résidentiel + bureaux. Demande : cadres travaillant zone industrielle Sidi Maarouf. Appartement 80 m² : 720k-1 MMAD. Avantage : modernité construction (résidences 2010+), accès autoroute.

Aïn Sebaa — 7-11k MAD/m²

Zone résidentielle est-Casablanca proche Mohammedia. Industries + résidentiel. Appartements 80 m² : 560-880k MAD. Profil : ouvriers qualifiés, employés industries voisines.

Bouskoura, Aïn Harrouda, Berrechid (Casa-Sud) — 5-9k MAD/m²

Nouvelle ceinture périurbaine Casa-Sud. Projets résidentiels neufs Daam Sakane. Appartement 80 m² : 400-720k MAD (souvent éligible Tranche 1 Daam Sakane). Profil : primo-accédants jeunes actifs. Avantage : prix accessible, train Al Boraq Casa-Marrakech qui passe à proximité (Bouskoura, Berrechid).

Mohammedia — 6-12k MAD/m²

Ville côtière 25 km nord Casa. Demande : cadres Casa cherchant qualité de vie. Appartement 80 m² front de mer : 720k-1 MMAD. Avantage : proximité plage + tranquillité vs Casa centre.

5. 5. Opportunités d'investissement Casa 2026

Recommandations selon profil et budget.

Pour primo-accédant Daam Sakane (budget 400-650k MAD)

Recommandation : appartement neuf 60-80 m² périphérie Casa (Bouskoura, Berrechid, Aïn Harrouda) éligible Daam Sakane Tranche 1 ou 2. Avantage : subvention 70-100k MAD + train Al Boraq proximité (45 min Casa Port). Loyer potentiel : 3 500-5 000 MAD/mois (rentabilité 6-7 % brut).

Pour investisseur locatif Casa (budget 1-2 MMAD)

Recommandation #1 : Maarif (liquidité revente excellente + vacance locative < 30 jours/an, rentabilité 5,5-6,5 % brut). Recommandation #2 : Hay Riad (demande cadres CFC, rentabilité 5-6 % brut). Recommandation #3 : Bourgogne (prix plus accessibles, profil locataire stable familles).

Pour cadre famille (budget 2-4 MMAD)

Recommandation : appartement 130-180 m² 4 chambres dans Bourgogne, Polo, Racine ou Hay Riad. Combinaison qualité de vie + valorisation patrimoine + écoles à proximité (Mission Française, Lyautey, écoles privées de qualité).

Pour MRE haut patrimoine retour (budget 5+ MMAD)

Recommandation : villa 400-800 m² Anfa Supérieur ou Bouskoura Resort. Patrimoine stable + plus-values long terme + transmission familiale. Décote MRE possible chez certains promoteurs (-3-5 %).

Pour investisseur diversification — VEFA Casa Nouveau Centre Anfa

Achat sur plan dans nouveau pôle ultra-premium en cours de développement (livraisons 2026-2028). Prix VEFA actuel 18-25k MAD/m², projection 28-35k MAD/m² à livraison = +35-40 % de plus-value latente. Risque : retard livraisons (vérifier promoteur sérieux + garantie financière achèvement).

6. FAQ

Q.Quel est le prix moyen au m² à Casablanca en 2026 ?

Prix moyen pondéré toute zone : 13 500 MAD/m² (vs 12 800 MAD/m² fin 2024). Évolution +3,5 % en 2025, projection +4-5 % en 2026. Par segment : (1) PREMIUM (Anfa, Ain Diab, Hay Riad) : 18-30k MAD/m². (2) STANDARD URBAIN (Maarif, Bourgogne, Polo, Racine) : 11-22k MAD/m². (3) PÉRIPHÉRIE ACCESSIBLE (Sidi Maarouf, Aïn Sebaa, Bouskoura, Mohammedia) : 5-13k MAD/m². Volume transactions 2025 : 28 000 ventes immobilières (Grand Casa-Settat) selon Ministère Habitat.

Q.Quel est le meilleur quartier pour investissement locatif à Casablanca en 2026 ?

MAARIF — RECOMMANDÉ #1. Prix m² 14-22k MAD, rentabilité locative 5,5-6,5 % brut. Avantages MAJEURS : liquidité revente excellente (15-30 jours pour vendre), demande locative ultra-forte (vacance < 30 jours/an), cadres + jeunes actifs + MRE recherchent constamment. Top 3 alternatives : (2) Hay Riad (cadres CFC, rentabilité 5-6 %), (3) Bourgogne (prix plus accessibles, locataires stables familles). À ÉVITER en pur locatif : Anfa Supérieur (rentabilité trop faible 3-4 %, segment patrimoine vs revenus).

Q.Quel quartier choisir pour Daam Sakane à Casablanca en 2026 ?

Pour DAAM SAKANE TRANCHE 1 (prix bien ≤ 300k MAD HT, subvention 100k MAD) : périphérie Casa-Sud — Berrechid, Aïn Harrouda, Bouskoura (zones avec promoteurs sociaux agréés Daam Sakane, prix 5-7k MAD/m² pour 60-70 m²). Pour DAAM SAKANE TRANCHE 2 (prix bien ≤ 700k MAD HT, subvention 70k MAD) : Bouskoura Resort, Mohammedia banlieue (8-12k MAD/m² pour 80-100 m²). Toujours vérifier que le PROMOTEUR EST AGRÉÉ Daam Sakane sur le portail Ministère Habitat (www.muat.gov.ma).

Q.Le marché immobilier de Casablanca va-t-il monter en 2026-2028 ?

OUI, projection POSITIVE +4-7 %/an cumulé 2026-2028 selon analyse marché. Facteurs HAUSSIERS : (1) Baisse taux Bank Al-Maghrib 2,75 % depuis 2024 (crédit immo plus accessible). (2) Subvention Daam Sakane (boost primo-accédants). (3) Demande MRE soutenue (transferts +12 % en 2025). (4) Projets structurants : Casa Nouveau Centre Anfa (livraisons 2026-2028), tramway T3 ouverture 2026. (5) Retour cadres expatriés depuis 2023. Risque BAISSIER : crise économique mondiale, remontée taux directeurs. Recommandation : achat 2026 plutôt favorable si bien sélectionné dans bon quartier.

Q.Combien coûte un appartement 80 m² à Maarif Casablanca en 2026 ?

Prix typique 2026 : 1 300 000 à 1 600 000 MAD pour appartement 80 m² Maarif central (zone Boulevard Mohammed V, Place Pasteur, Avenue Hassan II). Prix variable selon : étage (haut +5-10 %), exposition (sud +5 %), état (refait à neuf +10 %), copropriété (résidence sécurisée avec ascenseur +5 %). Comparé à autres quartiers similaires : -10 % vs Polo/Racine, +20-30 % vs Bourgogne, -40 % vs Anfa Supérieur. Loyer mensuel estimé : 8 000-12 000 MAD/mois = rentabilité brute 6-7 %.

Q.Quels sont les frais d'achat immobilier à Casablanca en 2026 ?

Frais cumulés acquisition Casa 2026 : (1) Honoraires notaire (1-1,5 % barème dégressif + TVA 20 %). (2) Droits d'enregistrement DGI (4 % bien ancien, 0 % neuf social Daam Sakane). (3) Conservation foncière (1 % du prix). (4) Taxes/expertise (1 000-3 500 MAD). TOTAL : 5,5-7,5 % du prix bien. Exemple appartement Maarif 1,5 M MAD ancien : ~ 102 700 MAD frais (6,85 %). Pour Daam Sakane neuf social 650k MAD : seulement ~ 19 000 MAD (2,92 %, économie 26k MAD vs neuf non social). Voir notre guide dédié "frais notaire achat immobilier Maroc 2026".

Q.Le tramway T3 à Casablanca va-t-il faire monter les prix des quartiers traversés en 2026 ?

OUI, projection +5-10 % de plus-value latente pour quartiers DIRECTEMENT desservis (Anfa, Casa Port, futures stations T3). Ouverture prévue fin 2026 (retard projet de 2 ans vs annonces initiales). Impact comparable au lancement T1 (2012) qui a fait monter +12-18 % les prix Boulevard Hassan II, Place 16 Novembre, Place Mohammed V dans les 2-3 ans suivants. RECOMMANDATION : pour investisseur opportuniste, repérer biens à 200-500 m des futures stations T3 ET acheter AVANT ouverture officielle (anticipation marché) — gain potentiel +8-12 % dans 18-24 mois.

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