Observatoire du crédit immobilier au Maroc — Q3 2026

L'environnement macroéconomique du premier semestre 2026 a été marqué par la stabilité de la politique monétaire : Bank Al-Maghrib a maintenu son taux directeur à 2,25% lors des conseils de mars puis du 23 juin 2026 (5e statu quo consécutif), en invoquant une inflation attendue en ligne avec l'objectif de stabilité des prix (1,5% en moyenne en 2026, 2,1% en 2027 après environ 0,8% les deux années précédentes), la consolidation de l'activité et une forte incertitude internationale. Cette stabilité ancre les grilles de crédit immobilier des principales banques : le taux moyen de marché s'établit à 4,64% au S1 2026 selon le baromètre Afdal (36 500 offres), soit un différentiel d'environ 240 points de base avec le taux directeur, reflet des marges bancaires et du coût du risque. Le crédit bancaire total atteint 1 301,8 Mds MAD à fin juin 2026 (+10,9% sur un an), une accélération nette par rapport à fin mars (+7,4%). Prochaine réunion du Conseil de Bank Al-Maghrib : 22 septembre 2026, avec un consensus d'analystes sur un nouveau statu quo.

Deux indicateurs publics, aux périmètres différents, permettent de situer le coût du crédit immobilier. (1) Le baromètre Afdal, construit sur 36 500 offres réelles de dix banques partenaires, donne un taux moyen de 4,64% au S1 2026, contre 4,59% au S2 2025 : après plusieurs semestres de baisse, la moyenne repart légèrement à la hausse. Les meilleures offres, autour de 4%, restent réservées aux profils les plus solides, et les conditions varient nettement selon le statut de l'emprunteur une fois intégrés le TAEG et l'assurance décès-invalidité — les salariés du privé obtiennent les conditions les plus compétitives sur les longues durées. (2) L'enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs, qui couvre l'ensemble des crédits immobiliers nouvellement accordés (particuliers et promoteurs), affiche 5,06% au T2 2026 après 5,13% au T1, dans un contexte de remontée du taux global tous crédits à 4,81% (contre 4,66% un an plus tôt). Sur wafir.ma, les fourchettes constatées en 2026 s'étendent de 3,75% (profil prime : CDI, revenus élevés, apport important, durée 15-20 ans) à 4,80% (offre comptoir non négociée), la plupart des offres se situant entre 4,10% et 4,50% ; les MRE bénéficient de grilles dédiées démarrant plus bas (3,55-4,30%). Ces fourchettes sont indicatives, datées et dépendent de la négociation.

Aucune source publique ne publie de répartition exhaustive des emprunteurs immobiliers par profil ; cette lecture s'appuie donc sur les segmentations rendues publiques par le baromètre Afdal et le bilan Daam Sakane, complétées par les simulations agrégées et anonymisées de wafir.ma, sans prétention de représentativité statistique. Quatre familles de demande se dégagent. (A) Le primo-accédant urbain salarié, cœur de cible des banques : c'est le profil pour lequel les conditions sont les plus compétitives sur les longues durées, et le principal bénéficiaire de Daam Sakane (52% des bénéficiaires ont moins de 40 ans, 47% sont des femmes). (B) Les Marocains résidant à l'étranger : 24% des bénéficiaires Daam Sakane, avec des grilles bancaires dédiées et des procédures à distance. (C) Les fonctionnaires et salariés du secteur formel, qui s'appuient sur les garanties publiques Damane Iskan et FOGALOGE. (D) Les revenus irréguliers ou informels, éligibles à la garantie FOGARIM, pour lesquels les conditions sont moins favorables. Selon le baromètre Afdal, retraités, fonctionnaires, salariés du privé et chefs d'entreprise ne sont pas traités de manière identique, en particulier une fois l'assurance décès-invalidité intégrée dans le TAEG.

Bank Al-Maghrib ne publie pas de ventilation régionale trimestrielle des crédits à l'habitat. Le meilleur indicateur public disponible est la répartition régionale des demandes Daam Sakane communiquée par le ministère de l'Habitat (point d'étape de décembre 2024) : Casablanca-Settat 30% des demandes, Fès-Meknès 25%, Rabat-Salé-Kénitra 15%, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma 8,5%, Marrakech-Safi 7%, le reste se répartissant entre les autres régions. Cette distribution, centrée sur le logement aidé, sur-représente Fès-Meknès par rapport au marché global, où Casablanca-Settat concentre l'essentiel de la valeur des transactions. Le bilan de mai 2026 confirme par ailleurs une forte activité dans des provinces intermédiaires (Fès, Meknès, Kénitra, El Jadida, Oujda, Béni Mellal), et 40% des biens acquis via Daam Sakane le sont à 300 000 MAD ou moins. Sur wafir.ma, la demande de simulations reste dominée par l'axe Casablanca-Rabat-Tanger, avec une part notable de demandes MRE orientées vers le Nord et le Souss (constat qualitatif, non chiffré).

Lancé début 2024 pour la période 2024-2028, le programme d'aide directe au logement Daam Sakane a franchi en 2026 le cap symbolique des 100 000 bénéficiaires effectifs : 101 521 acquisitions réalisées selon le bilan officiel de mai 2026, pour 193 000 demandeurs déclarés éligibles, une trajectoire conforme à la cible initiale d'environ 100 000 bénéficiaires par an. Les demandes ont progressé de 17,6% entre 2024 et 2025. Profil des bénéficiaires : 52% ont moins de 40 ans, 47% sont des femmes, 24% sont des Marocains résidant à l'étranger, et 40% ont acquis un bien d'une valeur inférieure ou égale à 300 000 MAD (tranche donnant droit à l'aide de 100 000 MAD, contre 70 000 MAD entre 300 000 et 700 000 MAD). La valeur cumulée des biens acquis atteint 41,7 Mds MAD pour 8,32 Mds MAD injectés par l'État. Le taux de satisfaction déclaré est proche de 70%, 67,3% des logements sont situés à proximité des équipements et services, et 46% des acquéreurs résident à moins de 20 minutes de leur lieu de travail. Effet d'entraînement : les ventes de ciment ont progressé de 31,84% (avril 2026 vs avril 2025) et les mises en chantier de 39,62% depuis l'annonce du programme. Limite identifiée par le ministère : le déficit d'offre adaptée dans certaines villes secondaires.

Notre lecture pour le second semestre 2026 (scénario qualitatif, non modélisé) : le taux directeur devrait rester à 2,25% lors du Conseil du 22 septembre, le consensus des analystes tablant sur un nouveau statu quo ; les taux clients devraient évoluer dans une bande étroite autour de la moyenne actuelle (4,6-4,7% selon le baromètre Afdal), la légère remontée observée au S1 et la hausse du taux global tous crédits (4,81% au T2) limitant les perspectives de baisse à court terme. Les volumes de crédits à l'habitat, en progression modérée (+2,7% sur un an), devraient rester soutenus par Daam Sakane et par le pic saisonnier estival lié aux MRE. Trois recommandations pour les emprunteurs : (1) Négocier activement — entre une offre à 3,75% et une offre comptoir à 4,80%, l'écart d'intérêts sur un crédit de 1 MMAD sur 25 ans est de l'ordre de 175 000 MAD (calcul wafir.ma, mensualités constantes, hors assurance). (2) Vérifier son éligibilité à Daam Sakane avant de signer : l'aide de 70 000 à 100 000 MAD réduit d'autant le capital emprunté. (3) Pour les MRE, solliciter les grilles dédiées (3,55-4,30% constatés) et anticiper les justificatifs de revenus à l'étranger.