1. 1. الإيجار العاري مقابل المفروش : نظامان ضريبيان مختلفان
المدونة العامة للضرائب المغربية تميز بين نظامين ضريبيين.
الإيجار العاري — دخل عقاري، خصم 40%
النظام المطبق على كل عقار مؤجر بدون أثاث. القاعدة الخاضعة للضريبة : الإيجار الإجمالي السنوي × 60%. الباقي 60% خاضع لـ IR بالسلم التصاعدي.
الإيجار المفروش — BNC، خصم 50%
النظام المطبق إذا العقار مؤجر مع الأثاث. النظام الضريبي : الأرباح غير التجارية (BNC). القاعدة الخاضعة للضريبة : الإيجار الإجمالي × 50%.
حالة خاصة — إيجار قصير المدة Airbnb
نظام ضريبي متطابق مع الإيجار المفروش (BNC خصم 50%). لكن التزام TVA إذا CA السنوي > 500000 درهم.
2. 2. احتساب IR المفصل حسب الملف
IR على الدخل الإيجاري يضاف إلى IR العام الخاص بك.
سلم IR 2026
الشريحة 1 : 0 إلى 30000 درهم = 0%. الشريحة 2 : 30001 إلى 50000 = 10%. الشريحة 3 : 50001 إلى 60000 = 20%. الشريحة 4 : 60001 إلى 80000 = 30%. الشريحة 5 : 80001 إلى 180000 = 34%. الشريحة 6 : > 180000 = 38%.
مثال 1 — أجير 12000 درهم/شهر + شقة مؤجرة عارية 6000 درهم/شهر
الدخل السنوي : أجر 144000 + إيجار إجمالي 72000. القاعدة الإيجارية : 43200 (60%). الإجمالي 152200. IR ~ 34548 درهم.
مثال 2 — مقارنة عاري مقابل مفروش نفس الإيجار 72000 درهم
العاري : قاعدة 43200 درهم، IR هامشي ~ 14700. المفروش : قاعدة 36000 درهم، IR ~ 12240. الاقتصاد المفروش : 2460 درهم/سنة (16,7%).
مثال 3 — مقيم بالخارج مع معاش أجنبي + شقة
معاش فرنسا 275000 درهم/سنة. إيجار 84000 درهم/سنة. المعاش يستفيد من خصم 80%. IR ~ 15700 درهم (5,7% من الدخل الإجمالي — مفيد جدا).
3. 3. الربح عند البيع : القواعد 2026
عند بيع عقار بالمغرب، الربح خاضع للضريبة حسب قواعد محددة.
نسب الضريبة حسب مدة الاحتفاظ
الاحتفاظ < 6 سنوات : 20% على الربح الصافي. الاحتفاظ ≥ 6 سنوات : إعفاء جزئي إذا العقار مبني (30%). السكن الرئيسي المسكون > 6 سنوات : إعفاء كلي (المادة 63 CGI).
احتساب الربح الخاضع للضريبة
الربح الإجمالي = ثمن البيع - ثمن الاقتناء (مع مراجعة). مصاريف الاقتناء + الأشغال تضاف للسعر. مثال : شراء 1,2 مليون درهم + 80 ألف رسوم + 150 ألف أشغال = 1,43 مليون. البيع 1,73 مليون. الربح 300 ألف. IR : 20% × 300 ألف = 60 ألف درهم.
تصريح وأداء الربح
تصريح ADC-080 يودع خلال 30 يوما بعد توقيع عقد البيع. الموثق يقتطع من المصدر. كل بائع يجب أن يحصل على "براءة ضريبية" من DGI قبل توقيع عقد البيع.
4. 4. الأعباء والتحسينات القانونية 2026
تحسينات قانونية تسمح بتقليل القاعدة الخاضعة للضريبة.
الأعباء المشمولة في الخصم الجزافي
الخصم 40% (عاري) / 50% (مفروش) يشمل جزافيا : أعباء الملكية المشتركة، الضرائب المحلية TH/TSC، تأمين PNO، مصاريف التسيير، الشغور، الأشغال الجارية. لا يمكنك خصم هذه الأعباء إضافة للخصم.
أشغال التحسين مضافة لسعر الشراء
الأشغال التي تزيد قيمة العقار تضاف لسعر الشراء لاحتساب الربح. احتفظ بكل الفواتير طوال مدة الاحتفاظ.
تفكيك الملكية والهبة
استراتيجية ذمية متقدمة : إعطاء الملكية العارية لأبنائك مع الاحتفاظ بحق الانتفاع. المزايا : تجنب الربح المستقبلي، تقليل حقوق النقل بالموت.
الاستثمار عبر SARL عقارية
للذمم الإيجارية المهمة (5+ عقارات، > 10 ملايين درهم)، إنشاء SARL عقارية مخصصة يسمح بـ : محاسبة حقيقية مع خصم فعلي، ضريبة IS 20-25% على الربح الصافي، نقل عائلي مسهل.
5. 5. الالتزامات التصريحية 2026
كل مالك-مؤجر له 3 التزامات تصريحية سنوية رئيسية لدى DGI.
تصريح الدخل العام السنوي ADC 010 (قبل 31 مارس)
نموذج سنوي إجباري. قسم خاص للدخل العقاري وBNC. التصريح : الإيجار الإجمالي السنوي، هوية المستأجر، مدة الإيجار. الإيداع عبر SIMPL-IR.
تصريح البيع ADC 080 (خلال 30 يوما)
إجباري عند كل بيع عقاري. التصريح في نسختين. ذكر : ثمن البيع، ثمن الشراء + مصاريف + أشغال، الربح المحتسب.
البراءة الضريبية السابقة لكل بيع
وثيقة إجبارية يجب الحصول عليها من DGI قبل توقيع عقد البيع. تشهد أنك سداد كل الضرائب. الطلب مجاني، الأجل 15-30 يوما.
6. أسئلة شائعة
Q.كيف تخضع الدخول الإيجارية للضريبة بالمغرب في 2026 ؟
Q.هل من الأفضل تأجير عقار عاري أم مفروش بالمغرب في 2026 ؟
Q.ما هي نسب ضريبة الربح العقاري بالمغرب في 2026 ؟
Q.هل يمكن خصم الأعباء الحقيقية من الدخول الإيجارية بالمغرب في 2026 ؟
Q.هل يجب على مقيم بالخارج التصريح بإيجاراته المغربية ببلد إقامته ؟
Q.كيف نصرح بالدخول الإيجارية بالمغرب في 2026 ؟
Q.هل الاستثمار عبر SARL عقارية مفيد ضريبيا بالمغرب في 2026 ؟
احسب IR الإيجاري
محاكاتنا تحسب IR الدقيق حسب إيجاراتك. تقارن العاري مقابل المفروش لتحسين ضرائبك.
أطلق محاكي IR