1. 1. Location nue vs location meublée : régimes fiscaux distincts
Le Code Général des Impôts marocain (CGI 2026) distingue 2 régimes fiscaux principaux selon que le bien est loué nu ou meublé.
Location nue (vide) — revenu foncier, abattement 40 %
Régime applicable à tout bien loué sans meubles (appartement, villa, local commercial nu). Base imposable : loyer brut annuel × 60 % (après abattement forfaitaire 40 % censé couvrir charges et travaux). Le solde 60 % est soumis à l'IR au barème progressif (0-38 % selon votre tranche globale). Exemple : 120 000 MAD loyer brut → 72 000 MAD imposable → IR ~ 14 000 MAD pour tranche 20 %. Avantage : simplicité (pas de calcul détaillé charges, abattement automatique). Inconvénient : si vos charges réelles dépassent 40 % du loyer, vous payez trop d'IR (pas d'option pour régime réel comme en France).
Location meublée (Airbnb, location saisonnière, baux meublés) — BNC, abattement 50 %
Régime applicable si le bien est loué AVEC les meubles (lit, table, chaises, électroménager, vaisselle). Souvent appliqué aux locations courte durée Airbnb, mais aussi baux meublés longue durée (typique Marrakech, Tanger, étudiants). Régime fiscal : Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Base imposable : loyer brut × 50 % (après abattement 50 %, supérieur à la nue car les meubles s'amortissent). Imposable au barème IR. Sur 120 000 MAD loyer brut : base 60 000 MAD → IR ~ 12 000 MAD pour tranche 20 % (vs 14 000 en nue = économie 2 000 MAD/an, soit 14 % d'économie fiscale).
Cas particulier — location courte durée Airbnb
Régime fiscal identique à location meublée (BNC abattement 50 %). MAIS obligation TVA si CA annuel dépasse 500 000 MAD (services) — concerne souvent les propriétaires de plusieurs riads ou villas. Autres obligations : déclaration auprès de la commune (taxe de séjour), autorisation préfecture pour activité location courte durée (depuis 2022 dans certaines villes : Marrakech, Tanger, Essaouira). Marketing via Airbnb prélève 14-17 % de commission (host + invité) + commissions plateforme.
2. 2. Calcul IR détaillé selon profil
L'IR sur revenu locatif s'ajoute à votre IR global. Le calcul intègre tous vos revenus annuels (salaire, autres locations, pension, dividendes).
Barème IR 2026 — rappel tranches
Tranche 1 : 0 à 30 000 MAD = 0 % (exonération). Tranche 2 : 30 001 à 50 000 = 10 %. Tranche 3 : 50 001 à 60 000 = 20 %. Tranche 4 : 60 001 à 80 000 = 30 %. Tranche 5 : 80 001 à 180 000 = 34 %. Tranche 6 : > 180 000 = 38 %. Le barème est progressif : chaque tranche est imposée à son taux, pas la totalité du revenu.
Exemple 1 — salarié 12 000 MAD/mois + 1 appartement loué nu 6 000 MAD/mois
Revenus annuels : salaire 144 000 MAD + loyer brut 72 000 MAD. Salaire imposable : 144 000 - abattement professionnel 25 % (max 35 000) = 109 000 MAD. Loyer imposable : 72 000 × 60 % = 43 200 MAD. TOTAL imposable : 109 000 + 43 200 = 152 200 MAD. IR par tranches : 0 sur 30k + 10 % × 20k (2 000) + 20 % × 10k (2 000) + 30 % × 20k (6 000) + 34 % × 72 200 (24 548) = 34 548 MAD IR total. IR additionnel dû au loyer : ~ 14 700 MAD (calcul marginal en tranche 34 %).
Exemple 2 — comparaison nue vs meublée même loyer 72 000 MAD/an
Mêmes salaire 144k MAD. LOCATION NUE : base loyer imposable 43 200 MAD (60 %), IR marginal ~ 14 700 MAD (tranche 34 %). LOCATION MEUBLÉE : base loyer imposable 36 000 MAD (50 %), IR marginal ~ 12 240 MAD. ÉCONOMIE meublée vs nue : 2 460 MAD/an (16,7 %).
Exemple 3 — MRE avec pension étrangère + 1 appartement loué
Pension France 25 000 €/an = ~ 275 000 MAD. Loyer Casa 84 000 MAD/an (7 000 MAD/mois). Pension MRE bénéficie abattement 80 % (article 76 CGI si transfert CCDC) → base imposable 55 000 MAD. Loyer nu base 50 400 MAD (60 %). TOTAL imposable 105 400 MAD. IR ~ 15 700 MAD (effectif 5,7 % du revenu brut total — TRÈS AVANTAGEUX fiscalement, c'est l'intérêt du statut MRE retour Maroc).
3. 3. Plus-value à la revente : règles 2026
Lors de la revente d'un bien immobilier au Maroc, la plus-value (différence prix vente - prix achat ajusté) est imposable selon des règles spécifiques.
Taux d'imposition par durée de détention
Détention < 6 ans : 20 % sur la plus-value nette. Détention ≥ 6 ans : exonération PARTIELLE si bien construit (terrain transformé en construction) — taxe 30 %. Détention ≥ 4 ans pour terrain agricole transformé en zone urbaine : régime spécifique 20 %. RÉSIDENCE PRINCIPALE habitée plus de 6 ans : EXONÉRATION TOTALE de plus-value (article 63 CGI). Si vous avez occupé le bien comme résidence principale puis loué ensuite : exonération applicable si la durée de résidence principale est > 6 ans.
Calcul plus-value imposable
Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition (revalorisé par coefficient d'érosion monétaire selon année d'achat). Les frais d'acquisition (droits enregistrement, notaire, agence) sont AJOUTÉS au prix d'achat. Les travaux d'amélioration (extension, surélévation, rénovation lourde) sont AUSSI ajoutés sur justificatifs. Frais de cession (commission agence vendeur, diagnostic) sont DÉDUITS du prix de vente. Exemple : achat 1,2 M MAD en 2018 + frais 80k + travaux 150k = 1,43 M MAD coût total. Revente 2026 : 1,8 M MAD - frais 70k = 1,73 M MAD. Plus-value nette : 1,73 - 1,43 = 300k MAD. IR : 20 % × 300k = 60k MAD (détention < 6 ans dans cet exemple).
Déclaration et paiement plus-value
Déclaration ADC-080 à déposer dans 30 JOURS après signature acte de vente. Paiement intégral au moment du dépôt. Le notaire est tenu de RETENIR à la source le montant de l'IR plus-value pour le verser à la DGI — vous recevez le solde après paiement. Tout vendeur particulier doit obtenir un "quitus fiscal" de la DGI avant signature acte chez notaire — le notaire ne peut pas régulariser la vente sans ce document.
4. 4. Charges et optimisations légales 2026
Bien que l'abattement forfaitaire couvre les charges, certaines optimisations légales permettent de réduire la base imposable.
Charges INCLUSES dans l'abattement forfaitaire (non déductibles séparément)
L'abattement 40 % (nue) / 50 % (meublée) inclut forfaitairement : charges de copropriété, taxes locales TH/TSC, assurance PNO, frais gestion locative, vacance locative, travaux d'entretien courant. Vous ne pouvez PAS déduire ces charges en plus de l'abattement — système moins favorable qu'en France avec déduction réelle, mais plus simple.
Travaux d'amélioration AJOUTÉS au prix d'achat (réduction plus-value)
Les travaux qui augmentent la valeur du bien (extension, surélévation, rénovation lourde changeant la nature/standing) sont ajoutés au prix d'achat pour le calcul de la plus-value à la revente. CONSERVER toutes les factures (TVA payée incluse) pendant TOUTE la durée de détention. Au moment de la revente, présenter ces factures au notaire pour ajustement du prix d'achat — réduction directe de la base de plus-value.
Démembrement de propriété et donation
Stratégie patrimoniale avancée : donner la nue-propriété à vos enfants tout en gardant l'usufruit (usage + loyers). Avantages fiscaux : (1) Évite plus-value future à la revente par vos enfants (ils acquièrent gratuitement). (2) Réduit droits de mutation par décès. (3) Vous continuez à percevoir les loyers de votre vivant. Coût : droits de donation 1,5 % entre parents-enfants (vs 4 % de droits enregistrement vente classique). À structurer chez notaire spécialisé.
Investissement via SARL immobilière (cas patrimoine > 10 M MAD)
Pour patrimoines locatifs importants (5+ biens, > 10 M MAD valeur totale), création d'une SARL immobilière dédiée permet : (a) Comptabilité réelle avec déduction effective de TOUTES charges (vs abattement forfaitaire limitatif). (b) Imposition IS 20-25 % sur bénéfice net (souvent inférieur à IR tranche haute 38 %). (c) Transmission familiale facilitée via parts sociales (vs biens en indivision). Inconvénients : formalisme comptable lourd (expert-comptable obligatoire 10-20k MAD/an), création initiale ~ 5k MAD.
5. 5. Obligations déclaratives 2026
Tout propriétaire-bailleur a 3 obligations déclaratives annuelles principales auprès de la DGI.
Déclaration revenu global annuelle ADC 010 (avant 31 mars)
Formulaire annuel obligatoire pour tout contribuable IR. Section spécifique pour revenus fonciers (location nue) et BNC (location meublée). Déclarer : loyer brut annuel par bien, identité locataire (CIN + nom + adresse), durée location, charges déduites éventuelles. Dépôt en ligne via SIMPL-IR ou en agence DGI. Pénalité retard : 5 % du montant IR + majoration mensuelle 0,5 %.
Déclaration de cession (vente) ADC 080 (dans 30 jours après acte)
Obligatoire à chaque vente immobilière. Déclaration en double exemplaire (vendeur + notaire). Mentions : prix de vente, prix achat + frais + travaux ajustés, plus-value calculée, IR plus-value dû. Paiement immédiat IR au moment du dépôt. Notaire retient à la source et verse à DGI.
Quitus fiscal préalable à toute vente
Document obligatoire à obtenir auprès de la DGI AVANT signature acte de vente chez notaire. Atteste que vous êtes à jour de tous impôts (IR, TH/TSC, plus-values antérieures). Demande gratuite, délai délivrance 15-30 jours. Sans quitus fiscal : le notaire REFUSE de finaliser la vente.
6. FAQ
Q.Comment sont imposés les revenus locatifs au Maroc en 2026 ?
Q.Vaut-il mieux louer un bien nu ou meublé au Maroc en 2026 ?
Q.Quels sont les taux d'imposition de la plus-value immobilière au Maroc en 2026 ?
Q.Peut-on déduire les charges réelles des revenus locatifs au Maroc en 2026 ?
Q.Un MRE doit-il déclarer ses loyers marocains dans son pays de résidence ?
Q.Comment déclarer ses revenus locatifs au Maroc en 2026 ?
Q.L'investissement via SARL immobilière est-il intéressant fiscalement au Maroc en 2026 ?
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