مرصد القرض العقاري بالمغرب — Q3 2026

تميزت البيئة الاقتصادية الكلية للنصف الأول من 2026 باستقرار السياسة النقدية : أبقى بنك المغرب على سعره الرئيسي عند 2,25% في مجلسي مارس ثم 23 يونيو 2026 (التثبيت الخامس على التوالي)، مستنداً إلى تضخم متوقع مطابق لهدف استقرار الأسعار (1,5% في المتوسط سنة 2026، و2,1% في 2027 بعد حوالي 0,8% خلال السنتين السابقتين)، وإلى توطد النشاط الاقتصادي وإلى حالة عدم يقين دولي قوية. هذا الاستقرار يثبت شبكات القرض العقاري للبنوك الرئيسية : متوسط سعر السوق يستقر عند 4,64% في النصف الأول 2026 حسب مقياس Afdal (36 500 عرض)، أي فارق حوالي 240 نقطة أساس عن السعر الرئيسي، يعكس هوامش البنوك وتكلفة المخاطر. بلغ إجمالي القرض البنكي 1 301,8 مليار درهم إلى متم يونيو 2026 (+10,9% خلال سنة)، وهو تسارع واضح مقارنة بمتم مارس (+7,4%). الاجتماع المقبل لمجلس بنك المغرب : 22 شتنبر 2026، مع إجماع المحللين على تثبيت جديد.

مؤشران عموميان، بنطاقين مختلفين، يسمحان بتحديد كلفة القرض العقاري. (1) مقياس Afdal، المبني على 36 500 عرض حقيقي من عشرة بنوك شريكة، يعطي متوسط سعر 4,64% في النصف الأول 2026 مقابل 4,59% في النصف الثاني 2025 : بعد عدة فصول من الانخفاض، يعود المتوسط إلى ارتفاع طفيف. أفضل العروض، حوالي 4%، تبقى حكراً على أقوى الملفات، وتختلف الشروط بوضوح حسب وضعية المقترض بعد إدماج النسبة الفعلية الإجمالية وتأمين الوفاة والعجز — أجراء القطاع الخاص يحصلون على أفضل الشروط في المدد الطويلة. (2) البحث الفصلي لبنك المغرب حول أسعار الفائدة المدينة، الذي يغطي مجموع القروض العقارية الممنوحة حديثاً (الأفراد والمنعشون)، يسجل 5,06% في الفصل الثاني 2026 بعد 5,13% في الفصل الأول، في سياق ارتفاع السعر الإجمالي لكل القروض إلى 4,81% (مقابل 4,66% قبل سنة). على wafir.ma، تمتد الفوارق المسجلة في 2026 من 3,75% (ملف ممتاز : عقد دائم، دخل مرتفع، مساهمة ذاتية كبيرة، مدة 15-20 سنة) إلى 4,80% (عرض غير متفاوض عليه)، وأغلب العروض بين 4,10% و4,50% ؛ ويستفيد مغاربة العالم من شبكات خاصة تبدأ من مستوى أدنى (3,55-4,30%). هذه الفوارق إرشادية ومؤرخة وتتوقف على التفاوض.

لا ينشر أي مصدر عمومي توزيعاً شاملاً للمقترضين العقاريين حسب الملف ؛ لذلك تعتمد هذه القراءة على التقسيمات المعلنة في مقياس Afdal وحصيلة دعم السكن، مكملة بالمحاكاة المجمعة ومجهولة الهوية على wafir.ma، دون ادعاء تمثيلية إحصائية. تبرز أربع فئات من الطلب. (أ) المقتني الأول الحضري الأجير، الهدف الرئيسي للبنوك : وهو الملف الذي يحصل على أفضل الشروط في المدد الطويلة، والمستفيد الأول من دعم السكن (52% من المستفيدين دون سن الأربعين، و47% نساء). (ب) مغاربة العالم : 24% من المستفيدين من دعم السكن، مع شبكات بنكية خاصة ومساطر عن بعد. (ج) الموظفون وأجراء القطاع المهيكل، الذين يعتمدون على الضمانات العمومية ضمان السكن وFOGALOGE. (د) أصحاب الدخل غير المنتظم أو غير المهيكل، المؤهلون لضمان FOGARIM، والذين تكون شروطهم أقل ملاءمة. حسب مقياس Afdal، لا يُعامل المتقاعدون والموظفون وأجراء القطاع الخاص وأرباب المقاولات بالطريقة نفسها، خاصة بعد إدماج تأمين الوفاة والعجز في النسبة الفعلية الإجمالية.

لا ينشر بنك المغرب توزيعاً جهوياً فصلياً لقروض السكن. أفضل مؤشر عمومي متاح هو التوزيع الجهوي لطلبات دعم السكن الذي أعلنته وزارة الإسكان (نقطة تقدم دجنبر 2024) : الدار البيضاء-سطات 30% من الطلبات، فاس-مكناس 25%، الرباط-سلا-القنيطرة 15%، طنجة-تطوان-الحسيمة 8,5%، مراكش-آسفي 7%، ويتوزع الباقي على الجهات الأخرى. هذا التوزيع، المتمركز حول السكن المدعوم، يعطي وزناً أكبر لجهة فاس-مكناس مقارنة بالسوق الإجمالية، حيث تركز الدار البيضاء-سطات الجزء الأكبر من قيمة المعاملات. كما تؤكد حصيلة ماي 2026 نشاطاً قوياً في أقاليم متوسطة (فاس، مكناس، القنيطرة، الجديدة، وجدة، بني ملال)، و40% من العقارات المقتناة عبر دعم السكن لا يتجاوز ثمنها 300 000 درهم. على wafir.ma، يبقى الطلب على المحاكاة مهيمناً عليه من محور الدار البيضاء-الرباط-طنجة، مع حصة ملحوظة من طلبات مغاربة العالم الموجهة نحو الشمال وسوس (ملاحظة نوعية غير مرقمة).

أُطلق برنامج الدعم المباشر للسكن « دعم السكن » مطلع 2024 للفترة 2024-2028، وتجاوز في 2026 العتبة الرمزية لـ 100 000 مستفيد فعلي : 101 521 عملية اقتناء منجزة حسب الحصيلة الرسمية لماي 2026، من أصل 193 000 طالب أُعلنت أهليتهم، وهو مسار مطابق للهدف الأولي المحدد في حوالي 100 000 مستفيد سنوياً. ارتفعت الطلبات بنسبة 17,6% بين 2024 و2025. ملف المستفيدين : 52% دون سن الأربعين، 47% نساء، 24% من مغاربة العالم، و40% اقتنوا عقاراً بقيمة لا تتجاوز 300 000 درهم (الشريحة المخولة لدعم 100 000 درهم، مقابل 70 000 درهم بين 300 000 و700 000 درهم). بلغت القيمة الإجمالية للعقارات المقتناة 41,7 مليار درهم مقابل 8,32 مليار درهم ضختها الدولة. نسبة الرضا المصرح بها قريبة من 70%، و67,3% من المساكن تقع قرب التجهيزات والخدمات، و46% من المقتنين يقيمون على بعد أقل من 20 دقيقة من مقر عملهم. أثر التحفيز : ارتفعت مبيعات الإسمنت بنسبة 31,84% (أبريل 2026 مقابل أبريل 2025) وانطلاق الأوراش بنسبة 39,62% منذ الإعلان عن البرنامج. الحد الذي رصدته الوزارة : نقص العرض الملائم في بعض المدن الثانوية.

قراءتنا للنصف الثاني من 2026 (سيناريو نوعي غير منمذج) : من المرجح أن يبقى السعر الرئيسي عند 2,25% في مجلس 22 شتنبر، حيث يتوقع إجماع المحللين تثبيتاً جديداً ؛ ومن المتوقع أن تتحرك أسعار الزبناء ضمن نطاق ضيق حول المتوسط الحالي (4,6-4,7% حسب مقياس Afdal)، إذ يحد الارتفاع الطفيف المسجل في النصف الأول وارتفاع السعر الإجمالي لكل القروض (4,81% في الفصل الثاني) من آفاق الانخفاض على المدى القصير. أما أحجام قروض السكن، ذات النمو المعتدل (+2,7% خلال سنة)، فمن المتوقع أن تبقى مدعومة ببرنامج دعم السكن وبالذروة الموسمية الصيفية المرتبطة بمغاربة العالم. ثلاث توصيات للمقترضين : (1) التفاوض بفعالية — بين عرض بسعر 3,75% وعرض غير متفاوض عليه بسعر 4,80%، يبلغ فارق الفوائد على قرض بمليون درهم على 25 سنة حوالي 175 000 درهم (حساب wafir.ma، أقساط ثابتة، دون احتساب التأمين). (2) التحقق من الأهلية لدعم السكن قبل التوقيع : الدعم من 70 000 إلى 100 000 درهم يخفض رأس المال المقترض بالقدر نفسه. (3) بالنسبة لمغاربة العالم، طلب الشبكات الخاصة (3,55-4,30% مسجلة) وتحضير وثائق إثبات الدخل بالخارج مسبقاً.