Le marché en chiffres : 5 847 transactions au T1
Les statistiques ANCFCC publiées le 5 mai 2026 confirment la reprise du marché : 5 847 transactions immobilières enregistrées sur la wilaya du Grand Casablanca au T1 2026, soit +6,2% par rapport au T1 2025 (5 506 transactions) et +14,8% par rapport au T1 2024. La valeur totale échangée atteint 18,7 milliards de MAD (+9,4% en valeur), reflétant à la fois une hausse du volume et une légère valorisation. La répartition par typologie : 68% appartements (3 976 transactions), 19% villas et maisons individuelles (1 111), 8% terrains constructibles (468), 5% locaux commerciaux et professionnels (292).
Le panier moyen ressort à 3,2 millions de MAD, en hausse de +3% sur 1 an. Plus révélateur, la médiane se situe à 1,85 million MAD — confirmant que le marché reste polarisé entre un segment haut-de-gamme dynamique (>3M MAD, +12% en volume) et un segment économique sous pression (<1,5M MAD, -2% en volume, conséquence directe des taux de crédit immobilier remontés à 5,8-6,2% début 2026).
Casa-Anfa : nouveau record à 38 500 MAD/m²
Le quartier Casa-Anfa, et particulièrement la zone Casa-Anfa Park (ex-aéroport, projet urbain de 350 ha), continue sa progression spectaculaire : prix moyen de 38 500 MAD/m² au T1 2026, contre 36 200 MAD/m² au T1 2025 (+6,4%). Les programmes neufs livrés en 2025-2026 (Anfa Place Tower, AmberHill Residence, Anfa Park Garden) ont vu leurs prix d'origine de 28-32 000 MAD/m² se valoriser de 15-20% à la revente. La demande émane principalement de cadres expatriés (entreprises CFC), MRE européens et investisseurs Golfe (Émirats, Arabie Saoudite).
Le rendement locatif net moyen reste cependant modeste à 3,2-3,8% (loyer 130-180 MAD/m²/mois), peu attractif pour pure logique d'investissement locatif. La logique d'achat à Casa-Anfa est patrimoniale et de plus-value, avec un horizon 7-10 ans. À noter : les biens face mer ou avec vue dégagée se négocient avec une prime de 18-25% sur les biens intérieurs équivalents.
Maarif, Gauthier, Racine : le triangle d'or stable
Le triangle Maarif-Gauthier-Racine, cœur historique de la bourgeoisie casablancaise, affiche une grande stabilité avec des prix de 22 500-26 800 MAD/m² (médiane 24 500 MAD/m², +1,2% sur 1 an). Le Maarif Extension (axe Boulevard Brahim Roudani) attire les jeunes cadres avec des appartements neufs 3 pièces 110 m² entre 2,6 et 3 M MAD. Gauthier (zone résidentielle calme, proximité écoles privées Renaissance et Massignon) maintient sa cote auprès des familles cadres marocaines : 24-27 000 MAD/m² pour les belles co-propriétés des années 2010-2020.
Racine (entre Maarif et Anfa) bénéficie d'un effet d'entraînement Casa-Anfa avec une progression de +3,5% sur 1 an, médiane 25 200 MAD/m². Le rendement locatif est meilleur ici (4-5%) car la clientèle expat est forte (siège entreprises CFC, écoles internationales). Recommandation pour primo-accédants : viser le Maarif extensions (Bd Roudani, rue Soumaya) plutôt que le cœur historique, gain prix de 15-20% à qualité équivalente.
Bourgogne, Polo, CIL : zones intermédiaires
Bourgogne et CIL (Centre d'Immatriculation et de Législation) restent les zones préférées des cadres moyens et fonctionnaires : 14 800-17 500 MAD/m². Le quartier Bourgogne a particulièrement bénéficié du nouveau tramway (ligne T4 mise en service en septembre 2025) qui le connecte directement à Sidi Maarouf et Casa-Voyageurs en 18 minutes — un atout majeur pour les cadres travaillant à Casanearshore. Hausse de +4,8% sur 1 an depuis l'ouverture de la ligne.
Polo, plus résidentiel et calme, se positionne entre 16 500 et 18 800 MAD/m². Le quartier souffre d'un déficit d'écoles privées de qualité mais bénéficie d'une desserte routière excellente (Bd Mohammed VI, autoroute urbaine). Pour les primo-accédants éligibles au programme Daam Sakane (logement intermédiaire 80-150 m² à 7 000-12 000 MAD/m²), le segment cible est plutôt Sidi Maarouf, Aïn Chock ou périphérie sud.
Sidi Maarouf, Aïn Sebaa, Hay Hassani : accessibilité et tramway
Sidi Maarouf, devenu le grand bassin résidentiel du Grand Casablanca, propose des appartements neufs entre 10 500 et 13 800 MAD/m² selon la zone exacte (Sidi Maarouf Plateau, Sidi Maarouf Park, Errahma). La proximité de Casanearshore (50 000 employés tech, BPO) et la ligne T4 du tramway en font la cible n°1 des jeunes cadres 25-40 ans. Hausse de +5,2% sur 1 an, médiane 12 200 MAD/m². Le programme Yasmine III lancé fin 2025 affiche un T3 90 m² à 1,15 M MAD — soit le sweet spot Daam Sakane.
Aïn Sebaa (Casa Nord-Est) reste plus abordable à 8 500-11 200 MAD/m², avec une demande tirée par la zone industrielle Aïn Sebaa-Hay Mohammadi et l'écosystème logistique du Port de Casablanca. Hay Hassani propose le meilleur compromis pour un primo-accédant avec budget 1-1,5 M MAD : appartements 80-100 m² à 9 500-11 800 MAD/m², proximité tramway T1, accès rapide à l'autoroute Casa-Marrakech.
Crédit immobilier : taux à 5,8-6,2% pèsent sur la demande
La remontée du taux directeur de Bank Al-Maghrib (passé à 2,75% en mai 2026, voir notre article dédié) s'est rapidement transmise aux taux de crédit immobilier : 5,8% à 6,2% pour un emprunt 25 ans avec 20% d'apport, contre 4,2-4,8% en 2023. Sur un prêt de 1 M MAD sur 25 ans, la mensualité passe de 5 770 MAD (à 4,5%) à 6 380 MAD (à 5,8%), soit +610 MAD/mois et +183 000 MAD de coût total. C'est l'équivalent d'une perte de pouvoir d'achat immobilier de 12-15%.
Conséquence directe : les acheteurs primo-accédants reportent ou réduisent leurs projets, ce qui explique la baisse du segment <1,5M MAD. À l'inverse, les acheteurs cash (souvent MRE ou investisseurs locaux haut revenu) accélèrent leurs acquisitions pour capter les conditions actuelles avant remontée éventuelle. Comparez nos offres de crédit immobilier sur wafir.ma — certaines banques proposent encore des taux préférentiels jusqu'à 5,5% pour profils excellents et apport >30%.
Prévisions 2026 : stabilisation puis légère hausse au S2
Notre projection pour la fin 2026, basée sur les modèles de l'Observatoire et nos discussions avec 12 promoteurs majeurs : le T2 2026 devrait voir une consolidation autour des niveaux actuels, le T3 (saison forte MRE en été) une légère hausse de +1,5-2,5% portée par la demande diaspora, et le T4 une stabilisation. Sur l'année 2026, nous tablons sur +3-4% en moyenne pondérée Casablanca, avec forte disparité : haut de gamme +6-8%, milieu +2-3%, économique 0 à -1%. Les zones à fort potentiel : Casa-Anfa, Sidi Maarouf (effet tramway), Aïn Diab (effet Anfa Park), Bouskoura (périphérie Sud, projet ville nouvelle).
Article basé sur les données publiques officielles + sources expertes wafir.ma. Toutes les statistiques citées sont vérifiables auprès des organismes mentionnés.
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