Crédit immobilier Maroc 2026 : tout savoir (Damane, FOGARIM, TAEG)

1. TAEG moyen 2026 et baromètre banques

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intègre taux nominal, ADI et frais. Voici les fourchettes constatées en juin 2026.

Banque	TAEG min	TAEG moyen	Apport min	Frais dossier
CIH Bank	3,75 %	4,10 %	10 %	0 MAD (offre)
Attijariwafa Bank	3,80 %	4,20 %	10 %	1 500 MAD
Banque Populaire	3,85 %	4,25 %	10 %	1 500 MAD
BMCE Bank of Africa	3,90 %	4,30 %	15 %	1 800 MAD
Crédit du Maroc	4,10 %	4,50 %	15 %	1 200 MAD
Bank Assafa (Mourabaha)	—	4,25 %	20 %	1 200 MAD
Bank Al-Yousr (Mourabaha)	—	4,20 %	20 %	1 000 MAD

Sur un emprunt de 800 000 MAD/20 ans, un écart de 40 pdb représente 48 000 MAD d'économie cumulée. La mise en concurrence systématique de 3 à 5 banques est donc essentielle.

2. Daam Sakane : la nouvelle subvention 2024-2028

Conditions : nationalité marocaine ou MRE, primo-accédant, logement principal, neuf (acte 2024+)
Plafond revenus : 30 000 MAD/mois (couple) ou 20 000 MAD/mois (célibataire)
Subvention versée directement au notaire au moment de l'acte authentique
Cumul possible avec Damane Iskan et FOGARIM

Lancé en janvier 2024, le programme Daam Sakane offre une subvention directe jusqu'à 100 000 MAD aux primo-accédants achetant un logement principal neuf. Le montant dépend du prix d'achat : 100 000 MAD pour un bien à 700 000 MAD HT (logement social), 70 000 MAD pour un bien entre 700 000 et 1 000 000 MAD, 50 000 MAD entre 1 000 000 et 1 200 000 MAD.

Astuce Wafir.ma

Vérifiez l'éligibilité Daam Sakane avant tout compromis : la subvention ne s'applique qu'aux promoteurs conventionnés, vérifiez la liste sur mhabitat.gov.ma.

3. Damane Iskan, FOGARIM, FOGALOGE : les garanties publiques

Tamwilcom (ex-CCG) garantit jusqu'à 80 % du prêt, ce qui permet à la banque de baisser le taux et d'accepter un apport plus faible.

Dispositif	Public cible	Plafond prêt	Garantie	TAEG max
Damane Iskan	Secteur formel salarié	800 000 MAD	70 %	4,50 %
FOGARIM	Revenus irréguliers/informel	400 000 MAD	80 %	Libre
FOGALOGE Public	Fonctionnaires	1 000 000 MAD	70 %	4,50 %
Daam Sakane	Primo-accédants	1 200 000 MAD	+ subvention 100k	—

Damane Iskan est le plus utilisé (60 % des prêts immobiliers en 2024). Il faut explicitement le demander au conseiller bancaire car il n'est pas systématiquement proposé.

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4. Mourabaha immobilière : alternative participative

Mensualité fixe sans révision possible (sécurité maximale)
Contrat conforme à la charia, validé par CSO
Pas d'ADI obligatoire (remplacée par takaful facultatif)
Frais d'enregistrement parfois plus élevés (double mutation)
Durée maxi : 25 ans

Les banques participatives (Bank Al Yousr, Bank Assafa, Umnia, BTI, Arreda) proposent la Mourabaha immobilière : la banque achète le bien et vous le revend avec marge commerciale fixe sur 15-25 ans. La marge équivalente 2026 : 4,10-4,60 %.

5. Crédit immobilier MRE : conditions 2026

TAEG MRE : 3,55-4,30 % (vs 3,75-4,80 % résidents)
Documents traduits par expert assermenté + apostille La Haye (pays UE)
Domiciliation possible sur compte Dirhams Convertibles
Daam Sakane accessible aux MRE primo-accédants

Les Marocains Résidant à l'Étranger bénéficient de pôles dédiés chez Attijariwafa (Bladi), BMCE, BP et CIH. Les TAEG MRE sont souvent inférieurs de 20 à 40 pdb aux taux résidents grâce au refinancement en devises. L'apport peut provenir d'épargne en EUR, USD, CAD, GBP ou AED, justifié par 6 mois de relevés.

6. Capacité d'emprunt et taux d'endettement

Revenu net mensuel	Mensualité max (35%)	Emprunt 20 ans @ 4,20%
8 000 MAD	2 800 MAD	≈ 430 000 MAD
12 000 MAD	4 200 MAD	≈ 640 000 MAD
15 000 MAD	5 250 MAD	≈ 800 000 MAD
20 000 MAD	7 000 MAD	≈ 1 070 000 MAD
30 000 MAD	10 500 MAD	≈ 1 600 000 MAD

Bank Al-Maghrib impose un taux d'endettement maximum de 35 % (mensualité totale / revenu net). Pour un revenu net de 15 000 MAD, la mensualité maximum est 5 250 MAD, soit un emprunt d'environ 800 000 MAD sur 20 ans au taux 4,20 %.

7. Coûts annexes à anticiper

Apport personnel : 10-20 % minimum (cash, non finançable)
Frais notaire : 5-7 % du prix d'acquisition (taxes + honoraires)
Droits d'enregistrement : 4 % du prix (3 % logement social)
Conservation foncière : 1,5 % + 75 MAD
ADI (assurance décès-invalidité) : 0,30-0,50 % du capital emprunté/an
Frais dossier : 0-2 500 MAD (négociables)
Garantie hypothécaire ou caution Tamwilcom : 0,30-0,50 %

8. FAQ

Q.Quel est le TAEG moyen d'un crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Le TAEG moyen oscille entre 3,75 % (CIH, profil prime, Damane Iskan) et 4,80 % (offre comptoir non négociée), nos partenaires bancaires se situant pour la plupart entre 4,10 % et 4,50 % selon le profil. Le baromètre trimestriel Afdal (36 500 offres analysées) confirme la tendance : TAEG moyen marché passé de 4,59 % à 4,64 % entre S2-2025 et S1-2026.

Q.Quel apport minimum pour un crédit immobilier ?

10 % minimum chez la plupart des banques (CIH, Attijariwafa, BP), 15-20 % chez BMCE et Crédit du Maroc. Pour Mourabaha, comptez 20 % minimum. Avec FOGARIM (revenus irréguliers), apport possible à 0 %.

Q.Combien puis-je emprunter avec un salaire de 15 000 MAD ?

Avec un taux d'endettement maximal de 35 % imposé par Bank Al-Maghrib, votre mensualité plafond est 5 250 MAD, soit environ 800 000 MAD empruntables sur 20 ans à 4,20 % TAEG.

Q.Qu'est-ce que Daam Sakane et comment en bénéficier ?

Subvention étatique de 50 à 100 000 MAD pour primo-accédants achetant un logement neuf principal. Conditions : revenus < 20 000 MAD célibataire ou 30 000 MAD couple, promoteur conventionné, acte 2024+.

Q.Mourabaha ou crédit classique : que choisir ?

Mourabaha si vous voulez : mensualité fixe garantie, contrat charia-compliant, pas d'ADI obligatoire. Crédit classique si vous souhaitez : flexibilité (modulation, remboursement anticipé sans frais), taux variable possible.

Q.Un MRE peut-il emprunter au Maroc ?

Oui, 4 banques ont des pôles MRE dédiés (Attijariwafa Bladi, BMCE, BP, CIH). Apport en devises accepté, TAEG souvent inférieur de 20-40 pdb, durée jusqu'à 25 ans, Daam Sakane accessible aux MRE primo-accédants.

Q.Quels sont les frais annexes d'un crédit immobilier ?

Comptez environ 7-9 % du prix d'achat : 5-7 % frais notaire (taxes + honoraires), 4 % droits d'enregistrement (3 % logement social), 1,5 % conservation foncière, 0,30-0,50 %/an ADI, 1 500 MAD frais dossier négociables.

Q.Peut-on rembourser un crédit immobilier par anticipation sans frais ?

La loi 31-08 autorise le remboursement anticipé. La pénalité légale maximale est 2 % du capital restant dû, mais peut être négociée à 0 % à la souscription en exigeant explicitement une clause de modularité gratuite.