Taxe sur les profits immobiliers (TPI)
La TPI est due sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier (différence entre prix de vente et prix d'acquisition actualisé). Taux unique de 20 %, avec abattements selon durée de détention.
Qui est concerné
Tout particulier revendant un bien immobilier au Maroc en réalisant une plus-value. Les sociétés sont imposées à l'IS sur les plus-values.
Échéances
Déclaration et paiement dans les 30 jours suivant la cession. Retenue à la source par le notaire lors de la vente. Régularisation possible via déclaration annuelle IR.
Comment ça fonctionne
Plus-value = Prix de vente − Prix d'acquisition actualisé (coefficient officiel DGI) − Frais d'acquisition (droits, notaire) − Travaux justifiés. Abattement de 25 % après 4 ans de détention, 50 % après 8 ans. Exonération totale si bien détenu 5+ ans et résidence principale.
Taux et barèmes 2026
Taux unique 20 % sur la plus-value nette imposable. Cotisation minimale de 3 % du prix de vente (plancher pour éviter déclaration fictive en perte). Exonération résidence principale après 5 ans d'occupation continue.
Exemple concret
Achat villa Marrakech 2020 à 2 500 000 MAD. Revente 2026 à 3 800 000 MAD. Prix actualisé (coef 1,10) = 2 750 000 MAD. Frais d'achat 9 % = 225 000 MAD. Plus-value brute = 3 800 000 − 2 750 000 − 225 000 = 825 000 MAD. Abattement 25 % (6 ans) = 618 750 MAD. TPI 20 % = 123 750 MAD.
Exonérations
Exonération totale : résidence principale détenue 5+ ans, biens reçus par succession revendus dans 5 ans, échanges sans soulte. Abattement 25 % entre 4 et 8 ans, 50 % au-delà de 8 ans de détention.
Obligations déclaratives
Déclaration dans les 30 jours avec justificatifs (acte d'achat original, factures travaux, frais divers). Le notaire retient la TPI à la source et la reverse à la DGI. Attestation de régularité fiscale nécessaire pour la mutation.
Sanctions en cas de non-respect
Majoration 15 % pour retard déclaratif. Contrôle de plus-value possible 4 ans après la vente. Redressement basé sur valeur vénale si prix déclaré sous-évalué (expert DGI).
Conseils d'optimisation légale
- Conserver tous les justificatifs d'acquisition et travaux (factures détaillées au nom du propriétaire)
- Attendre 8 ans de détention pour bénéficier de l'abattement 50 %
- Faire reconnaître la résidence principale (justificatifs eau/électricité/facteurs) pour exonération après 5 ans
- Réinvestir la plus-value dans un autre bien via démembrement (usufruit/nue-propriété) pour différer l'imposition
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