Taxe sur les profits immobiliers (TPI)
La TPI est due sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier (différence entre prix de vente et prix d'acquisition actualisé). Taux unique de 20 %, avec abattements selon durée de détention.
Qui est concerné
Tout particulier revendant un bien immobilier au Maroc en réalisant une plus-value. Les sociétés sont imposées à l'IS sur les plus-values.
Échéances
Déclaration et paiement dans les 30 jours suivant la cession. Retenue à la source par le notaire lors de la vente. Régularisation possible via déclaration annuelle IR.
Comment ça fonctionne
Plus-value = Prix de vente − Prix d'acquisition actualisé (coefficient officiel DGI) − Frais d'acquisition (droits, notaire) − Travaux justifiés. Abattement de 25 % après 4 ans de détention, 50 % après 8 ans. Exonération totale si bien détenu 5+ ans et résidence principale.
Taux et barèmes 2026
Taux unique 20 % sur la plus-value nette imposable. Cotisation minimale de 3 % du prix de vente (plancher pour éviter déclaration fictive en perte). Exonération résidence principale après 5 ans d'occupation continue.
Et en 2027 ?
Ces montants restent en vigueur tant que la loi de finances 2027 n'est pas publiée au Bulletin officiel. Le projet est déposé au Parlement au plus tard le 20 octobre 2026.
Suivre la loi de finances 2027Exemple concret
Achat villa Marrakech 2020 à 2 500 000 MAD. Revente 2026 à 3 800 000 MAD. Prix actualisé (coef 1,10) = 2 750 000 MAD. Frais d'achat 9 % = 225 000 MAD. Plus-value brute = 3 800 000 − 2 750 000 − 225 000 = 825 000 MAD. Abattement 25 % (6 ans) = 618 750 MAD. TPI 20 % = 123 750 MAD.
Exonérations
Exonération totale : résidence principale détenue 5+ ans, biens reçus par succession revendus dans 5 ans, échanges sans soulte. Abattement 25 % entre 4 et 8 ans, 50 % au-delà de 8 ans de détention.
Obligations déclaratives
Déclaration dans les 30 jours avec justificatifs (acte d'achat original, factures travaux, frais divers). Le notaire retient la TPI à la source et la reverse à la DGI. Attestation de régularité fiscale nécessaire pour la mutation.
Sanctions en cas de non-respect
Majoration 15 % pour retard déclaratif. Contrôle de plus-value possible 4 ans après la vente. Redressement basé sur valeur vénale si prix déclaré sous-évalué (expert DGI).
Conseils d'optimisation légale
- Conserver tous les justificatifs d'acquisition et travaux (factures détaillées au nom du propriétaire)
- Attendre 8 ans de détention pour bénéficier de l'abattement 50 %
- Faire reconnaître la résidence principale (justificatifs eau/électricité/facteurs) pour exonération après 5 ans
- Réinvestir la plus-value dans un autre bien via démembrement (usufruit/nue-propriété) pour différer l'imposition
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