رسوم التسجيل المغرب 2026 — 4% عقار، شركات، هبات

1. معدلات رسوم التسجيل 2026 حسب نوع العقد

يميز جدول 2026 بين 6 فئات كبرى من العقود، بمعدلات متدرجة تتلاءم مع طبيعة الملك المفوَّت واستعماله.

نوع العقد	المعدل 2026	الحد الأدنى
اقتناء عقاري للسكن	4%	200 درهم
السكن الاجتماعي Damane Iskan (≤ 250 ألف)	3%	200 درهم
اقتناء عقاري مهني/تجاري	5%	200 درهم
اقتناء أرض عارية غير مبنية	5%	200 درهم
تأسيس شركة (رأس المال الأولي)	1%	1000 درهم
الزيادة في رأس المال	1%	1000 درهم
تفويت حصص شركة / أسهم غير مسعّرة	4%	—
هبة بين الأزواج، الأصول، الفروع	1.5%	200 درهم
هبة بين الإخوة والأخوات	3%	200 درهم
هبة خارج الخط المباشر	6%	200 درهم
كراء تجاري/مهني (الدخول)	200 درهم جزافي	200 درهم
عقد زواج مع اتفاق مالي	200 درهم جزافي	200 درهم

المصدر : Wafir.ma — 12 يونيو 2026

رسم الطابع 2026

يُضاف إلى رسوم التسجيل بالنسبة للعقود العقارية التي تفوق 100 ألف درهم: **200 درهم عن كل نسخة** (عقد البيع + أصل العقد لدى الموثق + نسخة المشتري). بالنسبة لعقود الكراء التي تفوق مدتها سنة: طابع نسبي بـ 0.25% من مجموع الكراء. أُلغيت الطوابع الجبائية الورقية منذ 2018 — الأداء مرقمن بالكامل عبر المديرية العامة للضرائب.

2. مسطرة التسجيل — من يقوم بماذا؟

**الخطوة 1 — تحرير العقد الرسمي**: بالنسبة للعقارات، يُحرَّر العقد وجوباً من طرف **موثق** (قانون الالتزامات والعقود، الفصل 489). بالنسبة للمعاملات التي تقل عن 100 ألف درهم أو في المناطق القروية، يمكن أن يتدخل **عدل** (موثق تقليدي). بالنسبة للشركات: موثق أو خبير محاسب معتمد.

**الخطوة 2 — احتساب الرسوم من طرف الموثق/العدل**: على أساس القيمة المصرح بها في العقد. إذا اعتبرت المديرية العامة للضرائب أن القيمة مقدَّرة بأقل من قيمتها الحقيقية (بالمقارنة مع السجل الكادستري وقيم السوق)، يمكنها التصحيح لاحقاً مع غرامة 100%. نصيحة: صرّح بالقيمة الحقيقية، فالموثق يعرف الأثمنة المرجعية.

**الخطوة 3 — الأداء**: بشيك بنكي أو تحويل إلى حساب المديرية العامة للضرائب، أو عبر بوابة tax.gov.ma قسم 'SIMPL-Enregistrement'. يسبق الموثق عادةً أداء الرسوم ثم يسترجعها من الزبون (ضمن مصاريف العقد الإجمالية).

**الخطوة 4 — التسجيل الفعلي**: إيداع العقد مادياً أو إلكترونياً لدى مكتب التسجيل المختص (مكان تواجد العقار بالنسبة للعقارات، والمقر الاجتماعي بالنسبة للشركات). الأجل **30 يوماً كحد أقصى** ابتداءً من تاريخ العقد.

**الخطوة 5 — تسليم الوصل**: تختم المديرية العامة للضرائب العقد وتسلّم وصلاً إلكترونياً على tax.gov.ma. هذا الوصل ضروري للتقييد في السجل العقاري (المحافظة العقارية) أو في السجل التجاري.

3. الإعفاءات 2026 — من لا يدفع

**المشترون لأول مرة** للسكن الاجتماعي Damane Iskan (قيمة ≤ 250 ألف درهم): معدل مخفض 3% بدل 4% العادي.
**الإرث في الخط المباشر** (الزوج، الأصول، الفروع): إعفاء كلي من رسوم الانتقال (مقابل 6% للإرث خارج الخط المباشر، المطبق منذ إصلاح 2018).
**الهبات بين الزوجين** دون أي شرط يتعلق بالقيمة: معدل مخفض 1.5% بدل المعدل العادي.
**القطب المالي للدار البيضاء (CFC)**: الشركات الحاصلة على صفة CFC معفاة من الرسوم على تأسيس الشركة والزيادة في رأس المال لمدة 5 سنوات.
**المناطق الحرة للتصدير** (طنجة المتوسط، القنيطرة-PSA، Atlantic): إعفاء من الرسوم على الاقتناءات العقارية المهنية لمدة 15 سنة.
**التعاونيات** المعترف لها بصفة المنفعة العامة: إعفاء من الرسوم على الممتلكات المخصصة للاستغلال.
**عمليات الاندماج/الانقسام** للشركات المعتمدة (المادة 162 من المدونة العامة للضرائب): إعفاء من الرسوم النسبية، تُستبدل برسم ثابت 1000 درهم.
**مبادلة العقارات** بين الزوجين (تسوية الذمة المالية): إعفاء منذ 2024.

4. حالة عملية — مصاريف عقد كاملة لشراء عقار بـ 800 ألف درهم

بالنسبة لشقة بثمن 800 ألف درهم بالدار البيضاء مع قرض عقاري كلاسيكي:

البند	المبلغ	الحساب
رسوم التسجيل 4%	32000 درهم	800000 × 4%
رسم الطابع (عقد > 100 ألف)	200 درهم	جزافي
المحافظة العقارية (التقييد)	8000 درهم	1% من القيمة
أتعاب الموثق	8000 درهم	1% HT قابل للتفاوض
TVA على أتعاب الموثق (10%)	800 درهم	على 8000
مصاريف الوكالة العقارية	16000 درهم	2% HT (غالباً قابلة للتفاوض)
TVA الوكالة (20%)	3200 درهم	على 16000
مصاريف بنكية (تكوين الملف)	5000 درهم	حسب البنك
تأمين المقترض السنة الأولى	2800 درهم	0.35% من رأس المال
مجموع المصاريف خارج القرض	76000 درهم	≈ 9.5% من الثمن

المصدر : Wafir.ma — 12 يونيو 2026

قاعدة « 10% »

لتقدير الميزانية الإجمالية لمصاريف العقد بالمغرب: احسب **نحو 10%** من ثمن شراء العقار (الرسوم + المحافظة العقارية + الموثق + الوكالة + المصاريف البنكية + التأمين). على 800 ألف درهم = 80 ألف درهم مصاريف. على 1.5 مليون درهم = 150 ألف. **مهم لقدرة الاقتراض**: لا تموّل البنوك عادةً سوى ثمن الشراء (أحياناً 90% منه)، وليس المصاريف. جهّز **السيولة** اللازمة لذلك.

5. الغرامات والطعون والتصحيحات

**التسجيل المتأخر**: غرامة **15%** من الرسم المستحق بحد أدنى 1000 درهم + **زيادة شهرية 1%** بسقف 100% من الأصل. مثال: تسجيل بتأخير 6 أشهر لعقد عقاري بقيمة 800 ألف درهم = 32000 × 15% + 32000 × 6% = 4800 + 1920 = 6720 درهم مجموع الغرامات.

**التقييم المنخفض المكتشف من طرف المديرية العامة للضرائب**: تصحيح مع استدراك الرسوم على **القيمة الحقيقية** + غرامة 100% من المبلغ التكميلي + فوائد التأخير. تعتمد الإدارة على القواعد المرجعية الكادسترية والمقارنات الحديثة للتحقق من الأثمنة المصرح بها. التوصية: صرّح **بالقيمة الحقيقية** في العقد — التصريح بأقل من القيمة قد يكلفك 2 إلى 3 أضعاف الربح الأولي.

**طرق الطعن**: (1) مطالبة ودية خلال 6 أشهر لدى مدير التسجيل والطابع (استمارة إلكترونية على tax.gov.ma)؛ (2) طعن نزاعي أمام اللجنة المحلية للتقييم ثم اللجنة الوطنية؛ (3) طعن قضائي أمام المحكمة الإدارية المختصة (الدار البيضاء، الرباط، فاس...) خلال 60 يوماً من التبليغ.

**التسوية التلقائية**: إذا سوّيت وضعيتك قبل أي مراقبة أو تبليغ، تُخفض الزيادات بنسبة **50%**. إجراء مشجَّع في حالات التأخير غير المقصود.

6. أسئلة شائعة

Q.ما هو معدل رسوم التسجيل العقاري بالمغرب في 2026؟

**4%** على القيمة المصرح بها في العقد لاقتناء عقاري موجه للسكن (سكن رئيسي أو ثانوي). **3%** للسكن الاجتماعي Damane Iskan الذي لا يتجاوز ثمنه 250 ألف درهم. **5%** للاستعمال المهني/التجاري أو الأرض العارية غير المبنية. الحد الأدنى للأداء 200 درهم في جميع الحالات. أجل التسجيل 30 يوماً بعد تاريخ العقد، وإلا تُطبق غرامة 15%.

Q.من يدفع رسوم التسجيل، المشتري أم البائع؟

قانونياً، الطرفان مسؤولان بالتضامن (المادة 132 من المدونة العامة للضرائب). عملياً، **المشتري** هو من يدفع في 99% من المعاملات العقارية بالمغرب (عرف تجاري). يضيف الموثق الرسوم إلى الثمن الإجمالي ويحوّلها إلى المديرية العامة للضرائب باسم المشتري. تحقق جيداً من هذا البند في عقد البيع الابتدائي.

Q.كم تكلف مصاريف العقد الكاملة لشراء عقار بالمغرب؟

نحو **10% من ثمن الشراء** إجمالاً: 4% رسوم التسجيل + 1% المحافظة العقارية + 1% أتعاب الموثق + 2% مصاريف الوكالة العقارية + 1% مصاريف بنكية + 0.35% تأمين المقترض + الضريبة على القيمة المضافة (TVA) على الأتعاب. على عقار بـ 800 ألف درهم ← نحو 80 ألف درهم من المصاريف يجب توفيرها نقداً ومسبقاً (نادراً ما تموّل البنوك مصاريف العقد، فهي تقتصر عادةً على ثمن الشراء).

Q.هل يدفع المغاربة المقيمون بالخارج (MRE) رسوم التسجيل على شراء بالمغرب؟

نعم، نفس المعدلات تماماً كالمقيمين: 4% للسكن، 5% للمهني، 3% للسكن الاجتماعي. الخصوصية: يمكن للمغاربة المقيمين بالخارج تحويل الأموال عبر **حساب بالدرهم القابل للتحويل** لدى بنك مغربي (التجاري وفا بنك، البنك الشعبي، BMCE) — إعفاء من الصرف وشهادة تحويل تسهّل الخصم الضريبي عند إعادة البيع مستقبلاً.

Q.هل يوجد إعفاء للمشتري لأول مرة بالمغرب؟

لا إعفاء كلي، لكن **معدل مخفض 3%** (بدل 4%) للسكن الاجتماعي Damane Iskan الذي لا يتجاوز ثمنه 250 ألف درهم. هذه الفئة مدعومة بضمان الدولة (الصندوق المركزي للضمان). فوق 250 ألف درهم أو للسكن غير الاجتماعي: المعدل العادي 4%.

Q.ما هي مسطرة تسجيل عقد بالمغرب في 2026؟

1) عقد يحرره الموثق (عقاري > 100 ألف) أو العدل. 2) الموثق يحسب الرسوم على القيمة المصرح بها. 3) الأداء بشيك بنكي، أو تحويل إلى المديرية العامة للضرائب، أو عبر tax.gov.ma > SIMPL-Enregistrement. 4) إيداع العقد بمكتب التسجيل خلال **30 يوماً** (مكان العقار). 5) تسليم وصل إلكتروني مطلوب للمحافظة العقارية. يتكفل الموثق عادةً بكل هذه الخطوات.

Q.ماذا يحدث إذا صرّحت بقيمة أقل من الثمن الحقيقي؟

خطير جداً. تستخدم المديرية العامة للضرائب القواعد المرجعية الكادسترية والمقارنات الحديثة لاكتشاف التقييم المنخفض. العقوبة عند الاكتشاف: استدراك الرسوم على القيمة الحقيقية + **غرامة 100%** من المبلغ التكميلي + فوائد التأخير. على مبلغ 200 ألف درهم غير مصرح به بمعدل 4%: استدراك 8000 + غرامة 8000 = **16000 درهم واجبة الأداء** بدل 8000 في حالة التصريح الصادق. توصية قوية: صرّح **بالثمن الحقيقي**.

Q.كيف أدفع رسوم التسجيل عبر الإنترنت؟

على tax.gov.ma > قسم 'SIMPL-Enregistrement' (الوصول من فضاء الملزم). أدخل نوع العقد والقيمة، وأرفق ملف PDF لعقد البيع الابتدائي أو العقد. الأداء ببطاقة CMI، أو تحويل إلى المديرية العامة للضرائب، أو اقتطاع تلقائي. يُنشأ الوصل الإلكتروني فوراً، ويُسلَّم للموثق لإتمام الإجراءات. يمكن للموثق أيضاً القيام بالإجراء نيابة عنك (المصاريف مشمولة في أتعابه).

قدّر الميزانية الكاملة لشرائك العقاري

في المغرب، مصاريف العقد تمثل ~10% من سعر الشراء. حاسبتنا تدمج رسوم التسجيل، المحافظة العقارية، أتعاب الموثق، تأمين المقترض وقدرة الاقتراض حسب ملفك.

احسب قرضي العقاري

أدلة ذات صلة

14 دقيقة قراءة

التقويم الجبائي بالمغرب 2026: كل الآجال شهرا بشهر

10 دقيقة قراءة

الاستثمار العقاري الإيجاري بالمغرب