Droits d'Enregistrement Maroc 2026 — Taux 4 % Immo, Sociétés & Donations

1. Taux droits d'enregistrement 2026 par type d'acte

Le barème 2026 distingue 6 grandes catégories d'actes, avec des taux progressifs adaptés à la nature et à l'usage du bien transmis.

Type d'acte	Taux 2026	Minimum à payer
Acquisition immobilière à usage habitation	4 %	200 MAD
Acquisition logement social Damane Iskan (≤ 250 000 MAD)	3 %	200 MAD
Acquisition immobilière à usage professionnel/commercial	5 %	200 MAD
Acquisition terrain nu non bâti	5 %	200 MAD
Constitution de société (capital initial)	1 %	1 000 MAD
Augmentation de capital social	1 %	1 000 MAD
Cession de parts sociales / actions non cotées	4 %	—
Donation entre conjoints, ascendants, descendants	1,5 %	200 MAD
Donation entre frères et sœurs	3 %	200 MAD
Donation hors descendance directe	6 %	200 MAD
Bail commercial / professionnel (entrée)	200 MAD forfait	200 MAD
Contrat de mariage avec convention patrimoniale	200 MAD forfait	200 MAD

Droit de timbre 2026

S'ajoute aux droits d'enregistrement pour les actes immobiliers > 100 000 MAD : **200 MAD par exemplaire** (acte de vente + minute notaire + copie acheteur). Pour les baux > 1 an : timbre proportionnel 0,25 % du loyer total. Les timbres fiscaux physiques sont supprimés depuis 2018 — paiement entièrement digitalisé via DGI.

2. Procédure d'enregistrement — qui fait quoi ?

**Étape 1 — Rédaction de l'acte authentique** : pour les biens immobiliers, l'acte est obligatoirement rédigé par un **notaire** (Code des Obligations et Contrats, art. 489). Pour les transactions inférieures à 100 000 MAD ou en zones rurales, un **adoul** (officier traditionnel) peut intervenir. Pour les sociétés : notaire ou expert-comptable agréé.

**Étape 2 — Calcul des droits par le notaire/adoul** : sur la base de la valeur déclarée dans l'acte. Si la DGI estime la valeur sous-évaluée (comparaison cadastre, valeurs de marché), elle peut redresser ultérieurement avec pénalité 100 %. Conseil : déclarer la valeur réelle, le notaire connaît les prix de référence.

**Étape 3 — Paiement** : par chèque de banque ou virement vers le compte DGI, ou via le portail tax.gov.ma section 'SIMPL-Enregistrement'. Le notaire avance généralement les droits puis se fait rembourser par le client (frais d'acte global).

**Étape 4 — Enregistrement effectif** : dépôt physique ou électronique de l'acte au bureau de l'enregistrement compétent (lieu de situation du bien pour l'immobilier, siège social pour les sociétés). Délai **30 jours maximum** à compter de la date de l'acte.

**Étape 5 — Délivrance de la quittance** : la DGI tamponne l'acte et délivre une quittance électronique sur tax.gov.ma. Cette quittance est requise pour l'inscription au Livre Foncier (Conservation Foncière) ou au Registre de Commerce.

3. Exonérations 2026 — qui ne paie pas

**Primo-accédants** logement social Damane Iskan (valeur ≤ 250 000 MAD) : taux réduit 3 % au lieu de 4 % standard.
**Héritages en ligne directe** (conjoint, ascendants, descendants) : exonération totale de droits de mutation (vs 6 % pour les héritages hors descendance directe, applicable depuis la réforme 2018).
**Donations entre époux** sans condition de valeur : taux réduit 1,5 %.
**Casablanca Finance City (CFC)** : entreprises agréées CFC exonérées de droits sur constitution de société et augmentations de capital pendant 5 ans.
**Zones franches d'exportation** (Tanger Med, Kénitra-PSA, Atlantic) : exonération droits sur acquisitions immobilières professionnelles pendant 15 ans.
**Coopératives** reconnues d'utilité publique : exonération droits sur biens d'exploitation.
**Opérations de fusion/scission** de sociétés agréées CGI art. 162 : exonération droits proportionnels, remplacés par un droit fixe de 1 000 MAD.
**Échanges de biens immobiliers** entre conjoints (régularisation patrimoniale) : exonération depuis 2024.

4. Cas pratique — frais d'acte complets pour un achat immobilier 800 000 MAD

Pour un appartement de 800 000 MAD à Casablanca avec crédit immobilier classique :

Poste de frais	Montant	Calcul
Droits d'enregistrement 4 %	32 000 MAD	800 000 × 4 %
Droit de timbre (acte > 100k)	200 MAD	Forfait
Conservation Foncière (inscription)	8 000 MAD	1 % de la valeur
Honoraires notaire	8 000 MAD	1 % HT négociable
TVA sur honoraires notaire (10 %)	800 MAD	Sur 8 000
Frais d'agence immobilière	16 000 MAD	2 % HT (souvent négocié)
TVA agence (20 %)	3 200 MAD	Sur 16 000
Frais bancaires (constitution dossier)	5 000 MAD	Variable selon banque
Assurance emprunteur 1re année	2 800 MAD	0,35 % du capital
Total frais hors crédit	76 000 MAD	≈ 9,5 % du prix

Règle du « 10 % »

Pour estimer le budget frais d'acte total au Maroc : compter **environ 10 %** du prix d'achat immobilier (droits + Conservation + notaire + agence + bancaire + assurance). Sur 800k MAD = 80k de frais. Sur 1,5M MAD = 150k. **Important pour la capacité d'emprunt** : les banques ne financent généralement que le prix d'achat (parfois 90 %), pas les frais. Prévoyez le **cash** correspondant.

5. Pénalités, recours et redressements

**Enregistrement tardif** : pénalité de **15 %** du droit dû avec minimum 1 000 MAD + **majoration mensuelle de 1 %** plafonnée à 100 % du principal. Exemple : enregistrement avec 6 mois de retard sur acte immobilier 800k MAD = 32 000 × 15 % + 32 000 × 6 % = 4 800 + 1 920 = 6 720 MAD de pénalités totales.

**Sous-évaluation détectée par la DGI** : redressement avec rappel de droits sur la **valeur réelle** + pénalité de 100 % du complément + intérêts de retard. La DGI utilise les bases de référence cadastrales et les comparables récents pour vérifier les prix déclarés. Recommandation : déclarer **la valeur réelle** dans l'acte — sous-déclaration risque 2-3x plus cher que le gain initial.

**Voies de recours** : (1) réclamation gracieuse dans les 6 mois auprès du Directeur de l'Enregistrement et du Timbre (formulaire en ligne tax.gov.ma) ; (2) recours contentieux devant la Commission Locale d'Évaluation (CLE) puis Commission Nationale ; (3) recours juridictionnel devant le tribunal administratif compétent (Casablanca, Rabat, Fès, etc.) dans les 60 jours après notification.

**Régularisation spontanée** : si vous régularisez avant tout contrôle ou notification, les majorations sont réduites de **50 %**. Encouragé pour les retards involontaires.

6. FAQ

Q.Quel est le taux des droits d'enregistrement immobilier au Maroc en 2026 ?

**4 %** sur la valeur déclarée pour une acquisition immobilière à usage habitation (résidence principale ou secondaire). **3 %** pour le logement social Damane Iskan ≤ 250 000 MAD. **5 %** pour l'usage professionnel/commercial ou terrain nu. Minimum à payer 200 MAD. Délai d'enregistrement 30 jours après l'acte, sinon pénalité 15 %.

Q.Qui paie les droits d'enregistrement, l'acheteur ou le vendeur ?

Légalement, les deux parties sont solidairement responsables (Code Général des Impôts art. 132). En pratique, c'est **l'acheteur** qui paie dans 99 % des transactions immobilières au Maroc (usage commercial). Le notaire ajoute les droits au prix global et les reverse à la DGI au nom de l'acheteur. Vérifiez bien cette clause dans le compromis de vente.

Q.Combien coûtent les frais d'acte total pour un achat immobilier au Maroc ?

Environ **10 % du prix d'achat** au total : 4 % droits d'enregistrement + 1 % Conservation Foncière + 1 % honoraires notaire + 2 % frais d'agence + 1 % bancaires + 0,35 % assurance emprunteur + TVA sur honoraires. Sur 800 000 MAD → ~80 000 MAD de frais à prévoir en cash (les banques ne financent que rarement les frais d'acte).

Q.Les MRE paient-ils les droits d'enregistrement sur un achat au Maroc ?

Oui, exactement les mêmes taux que les résidents : 4 % pour habitation, 5 % pro, 3 % logement social. Particularité : les MRE peuvent transférer les fonds via **compte en dirhams convertibles** auprès d'une banque marocaine (Attijariwafa, BCP, BMCE) — exonération de change et certificat de transfert qui facilite la déductibilité fiscale en cas de revente future.

Q.Y a-t-il une exonération pour les primo-accédants au Maroc ?

Pas d'exonération totale, mais un **taux réduit à 3 %** (au lieu de 4 %) pour le **logement social Damane Iskan** dont le prix ne dépasse pas 250 000 MAD. Cette catégorie est soutenue par la garantie de l'État (Caisse Centrale de Garantie). Au-delà de 250 000 MAD ou pour un logement non social : taux normal 4 %.

Q.Quelle est la procédure pour enregistrer un acte au Maroc en 2026 ?

1) Acte rédigé par notaire (immobilier > 100k) ou adoul. 2) Notaire calcule droits sur valeur déclarée. 3) Paiement par chèque banque, virement DGI ou en ligne via tax.gov.ma > SIMPL-Enregistrement. 4) Dépôt acte au bureau de l'enregistrement dans les **30 jours** (lieu du bien). 5) Délivrance quittance électronique requise pour Conservation Foncière. Tout est généralement géré par le notaire.

Q.Que se passe-t-il si je déclare une valeur inférieure au prix réel ?

Très risqué. La DGI utilise les bases de référence cadastrales et les comparables récents pour détecter la sous-évaluation. Sanction si détecté : rappel de droits sur la valeur réelle + **pénalité 100 %** du complément + intérêts de retard. Sur une fraude 200k MAD non déclarée à 4 % : rappel 8 000 + pénalité 8 000 = **16 000 MAD à payer** au lieu de 8 000 si déclaration honnête. Recommandation forte : déclarer le **prix réel**.

Q.Comment payer les droits d'enregistrement en ligne ?

Sur tax.gov.ma > section 'SIMPL-Enregistrement' (accès Espace Contribuable). Saisissez le type d'acte, la valeur, joignez le PDF du compromis ou de l'acte. Paiement par carte CMI, virement DGI, ou prélèvement automatique. Quittance électronique générée immédiatement, à transmettre au notaire pour finalisation. Le notaire peut aussi faire la démarche en votre nom (frais inclus dans ses honoraires).

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