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Taxe d'habitation et taxe de services communaux au Maroc : guide 2026

Par Équipe WafirMis à jour le 12 juin 202610 min de lecture

Les propriétaires et les locataires de biens immobiliers au Maroc sont redevables de deux taxes locales annuelles, la taxe d'habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC), instituées par la Loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales. La TH est assise sur la valeur locative cadastrale du bien, avec un abattement de 75 % pour la résidence principale. La TSC s'applique aux mêmes biens au taux uniforme de 10,5 % en zone urbaine et de 6,5 % en zone périphérique. Selon la surface, la ville et l'affectation du bien, les deux taxes réunies représentent de 1 200 à 15 000 MAD par an. Ce guide détaille le calcul, les exonérations (primo-accédants pendant 5 ans, logement social, bâtiments industriels), la déclaration et le paiement, ainsi que les recours en cas de taxation excessive.

1. Calcul : méthode en 4 étapes

1. Déterminer la valeur locative (VL)

La valeur locative est le loyer annuel estimé du bien, fixé par la commune selon une grille cadastrale. Exemple : pour un appartement de 90 m² à Casablanca Maarif, VL ≈ 72 000 MAD/an (loyer estimé 6 000 MAD/mois × 12).

2. Appliquer l'abattement pour résidence principale

Si le propriétaire occupe le bien comme résidence principale, la VL bénéficie d'un abattement de 75 %. VL après abattement = 72 000 × 25 % = 18 000 MAD.

3. Calculer la TH

Le barème est progressif : 0 jusqu'à 5 000 MAD, 10 % de 5 001 à 20 000, 20 % de 20 001 à 40 000, 30 % au-delà. Exemple : TH = 10 % × (18 000 – 5 000) = 1 300 MAD.

4. Calculer la TSC

En zone urbaine, la TSC est de 10,5 % de la VL après abattement. Exemple : TSC = 10,5 % × 18 000 = 1 890 MAD.

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2. Exonérations 2026

  • Résidence principale d'un primo-accédant : exonération de TH pendant 5 ans
  • Logement social à 250 000 MAD : exonération de TH pendant 7 ans et de TSC pendant 5 ans
  • Bâtiments à caractère industriel (usines) : hors champ
  • Personnes de plus de 75 ans aux faibles revenus : exonération partielle possible
  • Biens dont la vacance est prouvée par un certificat : exonération de TH

3. Paiement et recours

Les avis d'imposition TH/TSC sont envoyés chaque année en avril et se paient avant le 30 septembre, en agence DGI, sur le portail tax.gov.ma, par la banque en ligne ou au guichet Jibi. En cas de retard, une pénalité de 10 % s'applique, plus une majoration de 0,5 % par mois.

Pour contester, vous disposez de 6 mois après réception de l'avis : envoyez une lettre RAR au receveur communal avec vos justificatifs (titre de propriété, certificat de résidence, bulletin de paie). En cas de rejet, le recours se porte devant le tribunal administratif.

4. FAQ

Q.Quelle est la date limite de paiement de la taxe d'habitation au Maroc en 2026 ?
Avant le 30 septembre 2026. L'avis d'imposition est envoyé en avril. Passé l'échéance, une pénalité de 10 % s'applique, plus une majoration de 0,5 % par mois de retard. Vous pouvez payer sur tax.gov.ma, en agence DGI, en banque ou au guichet Jibi.
Q.Comment payer la taxe d'habitation en ligne au Maroc ?
Connectez-vous à www.tax.gov.ma avec votre identifiant fiscal (IF), récupérez votre avis d'imposition électronique et choisissez le mode de paiement (carte bancaire CMI, prélèvement ou virement). Le reçu officiel se télécharge immédiatement. Vous pouvez aussi payer depuis les applications mobiles des grandes banques (Attijariwafa, BMCE, BP).
Q.Combien coûte la taxe d'habitation par ville au Maroc ?
Le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien. Pour un appartement de 90 m² en résidence principale, les ordres de grandeur sont les suivants : Casablanca Maarif 1 800-3 200 MAD, Rabat Agdal 2 200-3 800 MAD, Marrakech Guéliz 1 400-2 400 MAD, Tanger Iberia 1 200-2 100 MAD, Fès Ville Nouvelle 800-1 600 MAD, Agadir 900-1 800 MAD. La TSC s'y ajoute (10,5 % en zone urbaine).
Q.Quelles sont les exonérations de la TH/TSC en 2026 ?
Plusieurs cas sont exonérés : (1) le primo-accédant pendant 5 ans à compter de l'achèvement, (2) les logements sociaux Damane Iskan, (3) les propriétaires de plus de 75 ans aux revenus modestes, (4) les propriétés affectées au culte, (5) les bâtiments industriels (assujettis à la seule taxe professionnelle), (6) le propriétaire d'une résidence principale unique dont la valeur locative ne dépasse pas 5 000 MAD/an.
Q.Un locataire paye-t-il la taxe d'habitation au Maroc ?
Oui. Par défaut, le locataire occupant est redevable de la TH et de la TSC. Le bail peut prévoir une clause inverse qui met la charge sur le bailleur, ce qui est rare. Sans stipulation, la règle légale s'applique : la taxe est à la charge de l'occupant au 1er janvier de l'année.
Q.Comment contester une taxe d'habitation jugée trop élevée ?
Vous avez 6 mois après réception de l'avis. Étape 1 : demandez au receveur communal la grille cadastrale appliquée et la base de calcul. Étape 2 : déposez une réclamation écrite (lettre RAR) avec vos justificatifs (titre de propriété, plans côtés, photos, comparaison avec les voisins). Étape 3 : en cas de rejet, saisissez le tribunal administratif compétent dans les 60 jours.
Q.Quelle différence entre taxe d'habitation et taxe de services communaux au Maroc ?
La taxe d'habitation (TH) est progressive (0 % jusqu'à 5 000 MAD de VL, 10 % de 5 001 à 20 000, 20 % de 20 001 à 40 000, 30 % au-delà) et bénéficie d'un abattement de 75 % pour la résidence principale. La taxe de services communaux (TSC) s'applique au taux uniforme de 10,5 % en zone urbaine ou de 6,5 % en zone périphérique, sur la même VL après abattement. Les deux figurent sur le même avis d'imposition.
Q.Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?
La VL est le loyer annuel théorique du bien. La commune la fixe selon une grille cadastrale locale qui tient compte de la surface bâtie, de la surface du terrain, du nombre d'étages, de l'ascenseur, du garage, de la qualité de la construction et du classement de la rue. La loi 47-06 prévoit une révision tous les dix ans, souvent faite avec retard. La VL est consultable au registre cadastral local.
Q.Que se passe-t-il en cas de non-paiement de la taxe d'habitation ?
Étape 1 : pénalité de 10 % plus 0,5 % par mois après le 30 septembre. Étape 2 : commandement de payer après 30 jours de retard. Étape 3 : avis à tiers détenteur (saisie sur compte bancaire ou sur salaire) après 90 jours. Étape 4 : saisie immobilière en dernier recours. Vous pouvez toujours régulariser en obtenant un échelonnement auprès du receveur communal.
Q.La taxe d'habitation s'applique-t-elle aux MRE non-résidents ?
Oui, les Marocains résidant à l'étranger sont redevables de la TH/TSC sur leurs biens situés au Maroc. Comme ils n'occupent pas le bien à titre principal, ils ne bénéficient pas de l'abattement de 75 % pour résidence principale : la TH s'applique sur 100 % de la VL. Ils peuvent payer en ligne sur tax.gov.ma depuis l'étranger ou mandater un proche.

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