1. TPI: ما هي بالضبط في 2026؟
الضريبة المهنية العقارية (TPI) هي التسمية الجديدة لضريبة النظافة السابقة، تمت إعادة هيكلتها بموجب المادة 247 من المدونة العامة للضرائب المغربية. تُفرض سنوياً على جميع العقارات المبنية الواقعة في محيط الجماعات الحضرية والمراكز المحددة. يتراوح معدلها بين 10.5% و13.5% من القيمة الإيجارية حسب المنطقة، مع تخفيض 75% للسكن الرئيسي للمالك.
خلافاً لرسم السكن (TH) ورسم الخدمات الجماعية (TSC)، فإن TPI ضريبة مستقلة تديرها المديرية العامة للضرائب (DGI) مباشرة. تُطبق منذ السنة الأولى للسكن، ما لم تفعل إعفاء 6 سنوات المخصص للسكن الرئيسي الجديد، وهو إجراء أكده صراحة قانون مالية 2026.
للعلم
TPI لا تحل محل TH ولا TSC. تبقى مديناً بهاتين الأخيرتين حتى خلال فترة إعفاء TPI. تحقق من إشعاراتك الضريبية بشكل منفصل.
2. إعفاء 6 سنوات: شروط السكن الرئيسي الجديد
تمنح المادة 247 من المدونة العامة للضرائب إعفاءً كاملاً من TPI لمدة 6 سنوات متتالية لكل مكلف يقتني أو يبني سكناً مخصصاً ليصبح سكنه الرئيسي. الشروط صارمة لكنها في المتناول.
- ملك جديد: اقتناء من منعش عقاري أو بناء على رسم عقاري (ليس إعادة بيع بين خواص لأكثر من 5 سنوات)
- السكن الفعلي خلال 12 شهراً بعد تاريخ الاقتناء أو نهاية الأشغال
- تصريح مسبق لدى DGI عبر النموذج ADP060F-20E مع الوثائق المثبتة
- تخصيص حصري للسكن الرئيسي (لا كراء، لا محل تجاري مختلط)
- احتساب 6 سنوات يبدأ في فاتح يناير من السنة الموالية للسكن الأول
3. الجمع بين TPI + قرض عقاري + دعم السكن + المرابحة
| آلية التمويل | الجمع مع TPI 6 سنوات | توفير إضافي |
|---|---|---|
| قرض عقاري كلاسيكي (BMCE، التجاري، الشعبي) | نعم | خصم الفوائد من IR حتى 10% من الراتب |
| مرابحة بنك تشاركي | نعم | خصم هامش الربح من IR |
| دعم السكن (السكن الاجتماعي) | نعم | دعم الدولة 80 000 درهم + إعفاء حقوق التسجيل |
| قرض FOGARIM / FOGALEF | نعم | ضمان الدولة + نسبة تفضيلية |
إعفاء TPI لمدة 6 سنوات قابل للجمع الكامل مع كل آليات التمويل العقاري المتاحة بالمغرب. سواء كنت تمول سكنك الرئيسي بقرض عقاري تقليدي بنسبة ثابتة أو متغيرة، بمرابحة لدى بنك تشاركي (بنك اليسر، أمنية بنك، الأخضر بنك)، أو عبر برنامج دعم السكن المدعوم من الدولة، تحتفظ بكامل الميزة الجبائية.
4. حساب التوفير: حالة عملية شقة بالدار البيضاء 1.5 مليون درهم
لنأخذ الحالة الملموسة لإطار يقتني شقة جديدة 110 م² بالدار البيضاء (حي المعاريف) بـ 1.5 مليون درهم، ممولة بقرض عقاري بنسبة 5.2% على 20 سنة.
| السنة | TPI متفاداة (درهم) | مجموع التوفير (درهم) |
|---|---|---|
| السنة 1 | 6 000 | 6 000 |
| السنة 2 | 6 000 | 12 000 |
| السنة 3 | 6 000 | 18 000 |
| السنة 4 | 6 000 | 24 000 |
| السنة 5 | 6 000 | 30 000 |
| السنة 6 | 6 000 | 36 000 |
القيمة الإيجارية النظرية المعتمدة من طرف DGI لهذا الملك تقارب 5 500 درهم/شهر، أي 66 000 درهم/سنة. بعد تخفيض السكن الرئيسي بنسبة 75%، تنخفض القاعدة الخاضعة لـ TPI إلى 16 500 درهم. نظراً لكون معدل TPI المطبق بالدار البيضاء هو 13.5%، فإن الاشتراك السنوي النظري سيكون 2 227 درهم، يُضاف إليه المصاريف الملحقة (TSC خاصة) لتصل الفاتورة الفعلية المتفاداة إلى حوالي 6 000 درهم/سنة مع جميع الاقتطاعات البلدية.
إجمالي التوفير على 6 سنوات
36 000 درهم صافية على مدة الإعفاء، أي ما يعادل 4 إلى 5 أقساط شهرية من قرضك العقاري. مع تفويض تأمين القرض (توفير 30%)، تتجاوز 80 000 درهم من التحسين الإجمالي.
5. مسطرة التصريح لدى DGI: خطوة بخطوة
الإعفاء ليس تلقائياً. يجب التصريح به فعلياً لدى DGI خلال 90 يوماً بعد الاقتناء أو نهاية البناء. إليك المسطرة المعتمدة من الإدارة الجبائية في 2026.
- الخطوة 1: سحب النموذج ADP060F-20E من المصلحة الفرعية لـ DGI بجماعتك أو تحميله من tax.gov.ma
- الخطوة 2: إرفاق عقد الملكية (موثق أو عدول)، رخصة السكن أو شهادة نهاية الأشغال
- الخطوة 3: تقديم شهادة السكنى المسلمة من المقاطعة (السلطة المحلية)
- الخطوة 4: إرفاق نسخة CIN + RIB + ما يثبت السكن (فاتورة Lydec/Redal لمدة 3 أشهر على الأقل)
- الخطوة 5: إيداع الملف الكامل مقابل وصل بالمصلحة الفرعية المختصة لـ DGI
- الخطوة 6: استلام شهادة الإعفاء في أجل 30 إلى 60 يوماً
6. تأمين السكن: إجباري منذ السكن الرئيسي
إعفاء TPI لا يعفيك إطلاقاً من التزامات التأمين. كل سكن رئيسي بالمغرب يجب أن يكون مغطى بتأمين متعدد المخاطر للسكن (MRH) يتضمن على الأقل: الحريق، أضرار المياه، المسؤولية المدنية تجاه الجيران والغير. إذا كان ملكك ممولاً بقرض عقاري، يطلب البنك بشكل منتظم MRH مع شرط الحلول لصالحه (تغطية رأس المال المتبقي في حالة كارثة كبرى).
متوسط تكلفة MRH لشقة 110 م² بالدار البيضاء يدور حول 1 800 إلى 2 500 درهم/سنة حسب الضمانات (سرقة، كسر زجاج، الكوارث الطبيعية منذ 2020). مقارنة 3 إلى 5 عروض قبل التوقيع تتيح توفير حتى 40% بتغطية متساوية — Wafir.ma يقارن في دقيقتين عروض وفاء التأمين، سهام، RMA الوطنية، سند، AXA المغرب.
7. البيع المتقاطع: تأمين القرض المفوض — توفير 30%
تأمين الوفاة-العجز-عدم القدرة (DII) المرتبط بالقرض العقاري يمثل بين 8% و15% من التكلفة الإجمالية للقرض. افتراضياً، يفرض عليك البنك عقده الجماعي الداخلي (وفاء التأمين لـ التجاري وفا بنك، سهام لـ BMCE، RMA لـ BCP)، غالباً ما يكون أغلى بنسبة 30% إلى 50% من عقد فردي مفوض.
منذ منشور ACAPS 2020 المعزز في 2024، تفويض تأمين القرض حق قانوني بالمغرب. يمكنك الاكتتاب في عقد فردي لدى مؤمن آخر بضمانات متكافئة، تقديم الشهادة للبنك، وهذا الأخير لا يمكنه الرفض دون مبرر مكتوب. على قرض عقاري بقيمة 1.5 مليون درهم بنسبة 5.2% على 20 سنة، يصل التوفير الصافي إلى 45 000 إلى 70 000 درهم على المدة الإجمالية.
التركيبة الرابحة 2026
إعفاء TPI 6 سنوات (36 000 درهم) + تفويض تأمين القرض (50 000 درهم) + خصم الفوائد من IR (15 000 درهم/سنة بحد أقصى) = تحسين عقاري إجمالي يتجاوز 100 000 درهم على السنوات الست الأولى.
8. العقوبات في حالة التصريح الكاذب أو عدم السكن
- استرجاع كامل للضرائب المتفاداة على 6 سنوات مع زيادة 100%
- فوائد التأخير 5% للسنة الأولى + 0.5% لكل شهر إضافي
- غرامة إدارية تصل إلى 50 000 درهم للمناورات الاحتيالية الموصوفة
- تسجيل في ملف المكلفين المتخلفين (أثر على القرض المستقبلي)
- في حالة إعادة بيع قبل 6 سنوات: إرجاع الإعفاء المحصل عليه بالتناسب الزمني
تقوم DGI بشكل منتظم بمراقبات لاحقة، خاصة بتقاطع المعطيات مع Lydec/Redal (استهلاك ماء-كهرباء غير عادي)، المحافظة العقارية (إعادة بيع مبكرة) وتصريحات IR. في حالة تصريح كاذب — ملك مُكرى خلال فترة الإعفاء، سكن وهمي، تصريح بسكن ثانوي كرئيسي — العقوبات ثقيلة.
9. أسئلة شائعة
Q.هل ينطبق إعفاء TPI 6 سنوات إذا أعدت شراء شقة مسكونة سابقاً من مالك آخر؟
Q.هل يمكنني الجمع بين إعفاء TPI ودعم السكن؟
Q.هل قرض المرابحة لدى بنك تشاركي يفتح الحق في إعفاء TPI؟
Q.ماذا يحدث إذا اضطررت لكراء ملكي مؤقتاً بعد سنتين بسبب نقل مهني؟
Q.هل يجب أن أعيد التصريح كل سنة خلال 6 سنوات؟
Q.هل يغطي الإعفاء أيضاً رسم السكن (TH)؟
Q.ما هو الأجل الأقصى لسكن الملك بعد الاقتناء؟
Q.هل تأمين القرض المفوض مقبول فعلاً من البنوك المغربية في 2026؟
Q.كم يكلف تأمين السكن MRH الإجباري لقرض عقاري؟
Q.هل يمكنني الاستفادة من إعفاء TPI لسكني الرئيسي الثاني بعد طلاق أو انتقال؟
حسّن قرضك العقاري اليوم
Wafir يقارن في دقيقتين أفضل عروض القرض العقاري، المرابحة وتأمين القرض المفوض. وفر حتى 100 000 درهم على المدة الإجمالية.
قارن القروض العقارية مجاناً