Lors de l'achat d'un bien immobilier au Maroc, les frais de notaire représentent environ 6 à 7% du prix d'achat, soit 60 000 à 70 000 MAD de plus pour un bien à 1 million de MAD. Ce guide détaille chaque poste, donne des exemples chiffrés et indique comment réduire la facture.
De quoi se composent les frais de notaire ?
Malgré leur nom, les "frais de notaire" regroupent plusieurs postes distincts, en majorité des taxes reversées à l'État :
Droits d'enregistrement
4%
Taxe perçue par la Direction Générale des Impôts (DGI), et poste le plus lourd. Elle se calcule sur le prix d'achat déclaré ou sur la valeur vénale retenue par l'administration, en prenant le plus élevé des deux.
Conservation foncière
1,5%
Frais d'inscription au titre foncier auprès de l'ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière). Ils couvrent l'inscription de la vente et, en cas de crédit bancaire, celle de l'hypothèque.
Honoraires du notaire
~1%
Rémunération du notaire pour la rédaction des actes, les vérifications juridiques et les formalités. Le barème, dégressif, est fixé par décret : 1% jusqu'à 1M MAD, 0,75% de 1M à 5M, 0,50% au-delà.
TVA sur honoraires
20%
TVA de 20 % (taux normal, applicable aux notaires depuis la loi de finances 2023), appliquée aux seuls honoraires du notaire et non aux taxes.
Frais divers et timbres
~500–2 000 MAD
Timbres fiscaux, copies certifiées, certificats négatifs, recherches au cadastre. Le montant est fixe et se négocie peu.
Détail du calcul poste par poste
Pour calculer vos frais de notaire, additionnez les postes suivants :
Frais de notaire =
+ Prix x 4% (droits d'enregistrement)
+ Prix x 1,5% (conservation foncière)
+ Honoraires selon barème (~1% dégressif)
+ Honoraires x 20% (TVA)
+ 500 à 2 000 MAD (frais divers)
Total approximatif : Prix x 6,5 à 7%
Exemples concrets
| Poste | Bien à 500 000 MAD | Bien à 1 000 000 MAD | Bien à 2 000 000 MAD |
|---|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (4%) | 20 000 MAD | 40 000 MAD | 80 000 MAD |
| Conservation foncière (1,5%) | 7 500 MAD | 15 000 MAD | 30 000 MAD |
| Honoraires notaire | 5 000 MAD | 10 000 MAD | 17 500 MAD |
| TVA sur honoraires (20%) | 1 000 MAD | 2 000 MAD | 3 500 MAD |
| Frais divers et timbres | 1 000 MAD | 1 500 MAD | 2 000 MAD |
| Total | 34 500 MAD | 68 500 MAD | 133 000 MAD |
| % du prix d'achat | 6,9% | 6,85% | 6,65% |
* Estimation hors frais liés au crédit (frais de dossier bancaire, assurance). Pour un calcul adapté à votre bien, utilisez notre calculateur de frais de notaire.
Neuf vs ancien : les différences
Logement neuf (première vente)
- ✓ TVA immobilière de 20% (incluse dans le prix TTC)
- ✓ Droits d'enregistrement réduits à 4% du prix HT
- ✓ Taux réduit de 3 % pour le logement social conventionné (≤ 250 000 MAD HT, 50-80 m²)
- ✓ Première inscription au titre foncier
Logement ancien (revente)
- ✓ Pas de TVA immobilière
- ✓ Droits d'enregistrement de 4% sur le prix déclaré
- ✓ Risque de requalification du prix par le fisc
- ✓ Mutation du titre foncier existant
Daam Sakane ne réduit pas les frais
Pour un logement acheté avec Daam Sakane (logement neuf ≤ 700 000 MAD TTC), l'aide de l'État (100 000 ou 70 000 MAD) est versée directement et ne change rien aux frais de notaire : les droits d'enregistrement restent calculés au taux normal de 4 % et la conservation foncière à 1,5 %. Seul le logement social conventionné (≤ 250 000 MAD HT) bénéficie du taux réduit de 3 %.
Astuces pour payer moins
- ✓ Négociez les honoraires du notaire : le barème fixe un maximum, et certains notaires acceptent de réduire leurs honoraires de 10 à 20%, surtout pour les montants élevés
- ✓ Vérifiez les exonérations : quelques dispositifs réduisent les droits d'enregistrement, comme le logement social conventionné (3 %) ou les donations en ligne directe (1,5 %). Daam Sakane, qui est une aide directe, ne les réduit pas
- ✓ Déclarez le prix réel : une sous-déclaration expose à un redressement fiscal avec pénalités, alors que le vrai prix vous permet de bénéficier des exonérations légales. Depuis le 1er juillet 2026 (loi de finances 2026), payez aussi par un moyen bancaire traçable : pour les biens de plus de 300 000 MAD, la part du prix réglée en espèces supporte un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %
- ✓ Comparez les notaires : le choix du notaire vous appartient, et les honoraires comme les frais divers varient d'un cabinet à l'autre
- ✓ Anticipez les frais dans votre budget : prévoyez dès le départ les 6-7% de frais de notaire dans votre plan de financement
Conseil Wafir
Notre calculateur de frais de notaire donne le montant exact : indiquez le prix du bien et son type (neuf/ancien) pour obtenir le détail poste par poste. Notre simulateur de crédit immobilier vous aide ensuite à intégrer ces frais dans votre plan de financement global.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout au Maroc ?
Les taxes (droits d'enregistrement, conservation foncière) sont les mêmes dans tout le pays. Seuls les honoraires du notaire et les frais divers varient un peu d'un cabinet à l'autre, en général de quelques centaines de MAD.
Peut-on intégrer les frais de notaire dans le crédit immobilier ?
Oui, certaines banques financent les frais de notaire en plus du prix du bien (financement à 110%). CIH Bank et Attijariwafa Bank le proposent aux fonctionnaires et aux profils à faible risque. Le montant emprunté augmente, et le coût total avec lui.
Quand faut-il payer les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire. Vous lui versez la totalité des frais, et il se charge de reverser les taxes à l'administration. Le paiement ne peut pas être échelonné, sauf si les frais sont intégrés au crédit.
Les frais de notaire sont-ils doublés en cas de mourabaha ?
En partie seulement. La mourabaha implique deux transferts de propriété, mais l'État a instauré des exonérations pour le premier (du vendeur vers la banque). En pratique, les frais de notaire d'une mourabaha représentent environ 1,5 fois ceux d'un achat classique.
Le vendeur paie-t-il aussi des frais ?
Oui. S'il réalise une plus-value, il paie la taxe sur la plus-value immobilière (TPI) : 20% du profit ou 3% du prix de vente, le montant le plus élevé étant retenu. S'il avait un crédit en cours, il règle aussi ses propres frais de notaire pour la mainlevée d'hypothèque. Les droits d'enregistrement et la conservation foncière restent à la charge de l'acheteur.
Sources et références
- • Direction Générale des Impôts (DGI) : barème des droits d'enregistrement immobilier
- • ANCFCC : tarifs de la conservation foncière 2025
- • Ordre National des Notaires du Maroc : barème des honoraires notariaux
- • Code Général des Impôts : articles sur les droits d'enregistrement
- • Ministère de l'Habitat : exonérations Daam Sakane et logement social
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