1. 1. قانون المالية 2026: زيادة +2% على المعاملات غير المتتبعة
أبرز مادة في قانون المالية 2026 للقطاع العقاري هي فرض رسم إضافي بنقطتين على رسوم التسجيل عند عدم أداء ثمن التفويت بطريقة بنكية متتبعة.
يستهدف الإجراء هدفين: محاربة غسل الأموال والحد من التصريح المنقوص لأثمان البيع، وهي ممارسة لا تزال شائعة بالمغرب حيث قد يتجاوز الفارق بين الثمن المصرح به والثمن الفعلي 30% في بعض القطاعات.
عملياً، بمجرد أن يتم أداء جزء أو كل الثمن خارج القناة البنكية — نقداً، مقاصة، مقايضة، دون تحويل ولا شيك مصادق عليه — ينتقل العقد إلى فئة "غير المتتبع" ويخضع لزيادة +2%.
يطبق الإجراء على التفويتات المسجلة ابتداءً من فاتح يناير 2026، بصرف النظر عن تاريخ توقيع الوعد بالبيع.
النطاق الدقيق
تستهدف الزيادة التفويتات العقارية (سكن رئيسي، ثانوي، كرائي، أرض) والتفويتات للأصول التجارية. الهبات والإرث تخضع لنظام مستقل غير معني بـ +2%.
2. 2. الجدول الكامل 2026 (مع زيادة +2%)
يلخص الجدول أدناه النسب المطبقة حسب طبيعة العملية وطابع متتبع/غير متتبع للأداء.
| طبيعة العملية | النسبة العادية (متتبع) | النسبة المرتفعة (غير متتبع) |
|---|---|---|
| سكن رئيسي (المقتني) | 4% | 6% |
| سكن ثانوي / كرائي | 6% | 8% |
| أرض عارية للبناء | 6% | 8% |
| محل تجاري / مهني | 6% | 8% |
| أصل تجاري | 6% | 8% |
| أول اقتناء سكن اجتماعي (≤ 250 ألف درهم) | معفى | معفى |
| هبة بين الأصول والفروع | 1.5% | 1.5% (غير معني) |
| إرث | حقوق نقل مستقلة | غير معني |
للتذكير
نسبة 4% "سكن رئيسي" تفترض التزام المقتني بشغل العقار كسكن رئيسي لمدة 4 سنوات على الأقل. وإلا، يتم التقويم بنسبة 6%.
3. 3. "غير المتتبع": التعريف الدقيق للإدارة
مفهوم الأداء المتتبع هو محور القاعدة الجديدة. هذا ما تحتفظ به المذكرة التطبيقية.
- نقداً: غير متتبع مهما كان المبلغ
- شيك قابل للتظهير أو غير مسطر: غير متتبع
- مقاصة دين بين البائع والمقتني: غير متتبع
- مقايضة (تبادل أصول): غير متتبع
- دفع في حساب خارجي غير مصرح به: غير متتبع
- أداء جزئي نقداً (حتى 10%): يطلق +2% على المجموع
يعتبر أداءً متتبعاً كل تسديد يتم عبر: تحويل بنكي بيني، شيك مسطر غير قابل للتظهير، شيك مصادق عليه، ورقة تجارية مخصومة، أو اقتطاع مباشر من مؤسسة قرض في إطار قرض عقاري.
فخ يجب تفاديه
الطابع غير المتتبع لجزء من الثمن يلوّث العملية بأكملها. مقتنٍ يؤدي 90% بقرض بنكي و10% نقداً يخضع للزيادة على 100% من الثمن المصرح به.
4. 4. ثلاث حالات عملية: احتساب الرسوم 2026
لقياس الأثر الفعلي للزيادة، إليك ثلاث حالات تمثيلية للسوق المغربي.
حالة 1 — سكن رئيسي 1.5 مليون درهم (الدار البيضاء، زوجان شابان)
اقتناء بقرض عقاري 100%، أداء بتحويل بنكي. يستفيد الزوجان من نسبة السكن الرئيسي 4% العادية.
| البند | الحساب | المبلغ |
|---|---|---|
| رسوم التسجيل | 1.5 مليون × 4% | 60.000 درهم |
| المحافظة العقارية | 1.5 مليون × 1.5% + 200 | 22.700 درهم |
| الرسم التوثيقي | 1.5 مليون × 0.5% | 7.500 درهم |
| أتعاب الموثق (بدون ضريبة) | ≈ 0.75% | 11.250 درهم |
| ض.ق.م الموثق (20%) | 11.250 × 20% | 2.250 درهم |
| مجموع تكاليف الاقتناء | 103.700 درهم (6.9%) |
حالة 2 — سكن ثانوي 2.5 مليون درهم (مراكش، أداء مختلط)
المقتني يؤدي 2 مليون بتحويل و500 ألف درهم نقداً. النتيجة: زيادة +2% على المجموع، النسبة 8% بدل 6%.
| السيناريو | نسبة الرسوم | الرسوم المستحقة |
|---|---|---|
| لو كان 100% متتبعاً | 6% | 150.000 درهم |
| مع 500 ألف نقداً (غير متتبع) | 8% | 200.000 درهم |
| تكلفة إضافية ق.م 2026 | +2 نقطة | +50.000 درهم |
حالة 3 — مغربي مقيم بالخارج يقتني شقة بـ 1.8 مليون درهم (طنجة، أموال محولة)
مغربي مقيم بفرنسا يحول أمواله عبر SWIFT المصرح به لمكتب الصرف. الأداء 100% متتبع، نسبة السكن الرئيسي 4% مطبقة إذا التزم بشغل العقار.
- رسوم التسجيل: 1.8 مليون × 4% = 72.000 درهم
- المحافظة العقارية: 27.200 درهم
- الرسم التوثيقي + الموثق: ≈ 25.000 درهم
- المجموع ≈ 124.000 درهم (6.9%)
- في حالة أداء جزئي خارج القناة: +36.000 درهم تكلفة إضافية
5. 5. إجراءات التسجيل (دليل خطوة بخطوة)
تسجيل العقد إجباري خلال 30 يوماً من توقيعه. إليك المراحل العملية.
- المرحلة 1: الموثق يحرر العقد الرسمي ويقدمه للمديرية الجهوية للضرائب
- المرحلة 2: تصفية الرسوم من طرف المفتش — مقارنة الثمن المصرح به بالقيمة السوقية
- المرحلة 3: أداء الرسوم من طرف الموثق (من حساب الإيداع الخاص بالمقتني)
- المرحلة 4: وضع الطابع الجبائي وذكر التسجيل
- المرحلة 5: الإيداع لدى المحافظة العقارية للتقييد بالرسم العقاري
- المرحلة 6: تسليم شهادة الملكية الجديدة (4 إلى 8 أسابيع)
أجل إلزامي
بعد 30 يوماً، تطبق غرامات التأخير (انظر المحور 6). يتحمل الموثق مسؤوليته المدنية إذا تجاوز هذا الأجل دون مبرر مشروع.
6. 6. غرامات التأخير
العقوبات عن التخلف أو التأخر في التسجيل ثقيلة وتراكمية.
| المخالفة | الغرامة | أساس الاحتساب |
|---|---|---|
| تأخير التسجيل (بعد 30 يوماً) | 15% | من مبلغ الرسوم المستحقة |
| تأخير الأداء (كل شهر أو جزء منه) | 5% شهرياً | من مبلغ الرسوم المستحقة |
| نقصان الثمن المصرح به | 100% | على فارق الرسوم |
| إخفاء متعمد | 200% | على الفارق + فوائد |
مثال: على 60.000 درهم رسوم مستحقة، تأخير 6 أشهر يولد 9.000 درهم (15%) + 18.000 درهم (5% × 6 أشهر) = 27.000 درهم غرامات، أي 45% من الأصل.
7. 7. التحسين: استخدام التحويل البنكي
استراتيجية التحسين بعد قانون المالية 2026 واضحة: تمرير كل شيء عبر القناة البنكية لتفادي زيادة +2%.
- تفضيل القرض العقاري الذي يجعل الأداء متتبعاً تلقائياً (تحرير البنك → الموثق)
- بالنسبة للمساهمة الذاتية، استخدام تحويل من حساب الادخار بدل السحب النقدي
- م.ر.خ: التصريح بتحويلات الأموال لمكتب الصرف (نموذج 2 إلزامي)
- رفض كل ترتيب "تحت الطاولة" يطلبه البائع — المقتني هو من يدفع الرسوم
- إدراج بند "أداء كامل بالتحويل" في الوعد بالبيع لتأمين النسبة العادية
- الاحتفاظ بالإثباتات البنكية (إشعارات التحويل، RIB) لمدة 10 سنوات
اقتصاد نموذجي
على اقتناء سكن ثانوي بـ 2 مليون درهم، الانتقال من "غير متتبع" إلى "متتبع" يوفر 40.000 درهم رسوم — أي ما يعادل 4 أشهر من أقساط قرض عقاري.
8. 8. الأثر الكلي على تكلفة الاقتناء والقرض العقاري
زيادة قانون المالية 2026 تتراكم مع باقي تكاليف الاقتناء، وتؤثر آلياً على الميزانية الإجمالية للمشروع العقاري.
| ثمن العقار | التكاليف (4% متتبع) | التكاليف (6% غير متتبع) | التكلفة الإضافية ق.م 2026 |
|---|---|---|---|
| 1 مليون درهم | ≈ 69.000 درهم | ≈ 89.000 درهم | +20.000 درهم |
| 1.5 مليون درهم | ≈ 104.000 درهم | ≈ 134.000 درهم | +30.000 درهم |
| 2 مليون درهم | ≈ 138.000 درهم | ≈ 178.000 درهم | +40.000 درهم |
| 3 مليون درهم | ≈ 207.000 درهم | ≈ 267.000 درهم | +60.000 درهم |
بالمغرب، تكاليف الاقتناء تمثل تقليدياً 6.5% إلى 7.5% من ثمن العقار (سكن رئيسي متتبع). مع زيادة +2%، يمكن أن ترتفع إلى 8.5% — 9.5% في حالة غير المتتبع، أي ما يعادل قسطاً شهرياً إضافياً على 24 شهراً من القرض.
من جهة البنك، تكاليف الاقتناء لا تُمول تقريباً أبداً بالقرض العقاري الكلاسيكي. على المقتني أن يتوفر على هذا المبلغ نقداً، إضافة إلى المساهمة الذاتية على الثمن (10 إلى 20% عادةً).
توصية القرض العقاري
قبل توقيع الوعد بالبيع، احسب قرضك مع تكاليف الاقتناء الحقيقية (النسبة المطبقة + التتبع). Wafir.ma يرافقك في التركيب الأمثل.
9. أسئلة شائعة
Q.ما هي زيادة +2% ق.م 2026 على رسوم التسجيل؟
Q.ما هو جدول رسوم التسجيل بالمغرب في 2026؟
Q.ما هو الأداء غير المتتبع؟
Q.إذا أديت 90% بتحويل و10% نقداً، هل تطبق الزيادة؟
Q.في أي أجل يجب أن أسجل عقد الاقتناء؟
Q.هل المغاربة المقيمون بالخارج معنيون بالزيادة؟
Q.ما هي تكاليف الاقتناء الأخرى بالمغرب؟
Q.هل نسبة 4% للسكن الرئيسي مكتسبة نهائياً؟
Q.هل يمكن تمويل تكاليف الاقتناء بالقرض العقاري؟
Q.كيف أتفادى قانونياً زيادة +2%؟
احسب قرضك العقاري مع تكاليف الاقتناء 2026
زيادة +2% ق.م 2026 تغير المعادلة المالية. احسب ميزانيتك الإجمالية (الثمن + التكاليف الحقيقية) وقارن العروض البنكية مع Wafir.ma.
حساب قرضي العقاري