Frais de notaire achat Maroc 2026 : barème 1-1,5 % et calcul

1. Les 4 catégories de frais d'acquisition en 2026

En plus du prix négocié avec le vendeur, l'acheteur doit prévoir 4 catégories de frais, versées à des destinataires différents : le notaire, l'État et la conservation foncière.

Catégorie 1 : honoraires du notaire (1 à 1,5 % du prix)

Les honoraires rémunèrent le travail du notaire : rédaction de l'acte, vérifications juridiques et sécurisation de la transaction. Le barème officiel est dégressif depuis 2022 : (a) 1,5 % du prix sur la tranche 0 - 1 000 000 MAD ; (b) 1,0 % sur la tranche 1 - 5 M MAD ; (c) 0,5 % au-delà de 5 M MAD. Pour un bien de 1,5 M MAD : (1 000 000 × 1,5 %) + (500 000 × 1 %) = 15 000 + 5 000 = 20 000 MAD HT. Avec la TVA de 20 %, les honoraires atteignent 24 000 MAD TTC. S'y ajoutent 500 à 1 500 MAD de débours (recherches, photocopies, déplacements).

Catégorie 2 : droits d'enregistrement DGI (0-4 % du prix)

Cet impôt est versé à l'État, via la Direction Générale des Impôts (DGI). Son taux dépend du bien : (a) bien ancien (revente entre particuliers ou via une agence) : 4 % du prix de vente déclaré ; (b) bien neuf social (logement social Daam Sakane Tranche 1 < 300k MAD HT, ou logement intermédiaire 300-700k en Tranche 2) : 0 %, car exonéré ; (c) bien neuf non social : 4 % du prix HT. Un bien ancien de 1,5 M MAD supporte donc 4 % × 1,5 M = 60 000 MAD de droits d'enregistrement, et un bien neuf Daam Sakane Tranche 2 à 650k MAD HT n'en paie aucun.

Catégorie 3 : conservation foncière (1 % du prix)

Ces frais sont versés à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) pour inscrire le bien à votre nom sur le titre foncier. Le taux est unique : 1 % du prix de vente déclaré, soit 15 000 MAD pour un bien de 1,5 M MAD. Ils couvrent la recherche cadastrale (origine de propriété, hypothèques, servitudes), l'inscription du nouveau titre à votre nom et le certificat de propriété mis à jour. Comptez 30 à 90 jours après le dépôt du dossier par le notaire.

Catégorie 4 : taxes diverses (200-2 000 MAD)

La taxe notariale, versée à l'Ordre des Notaires, représente 0,5 % des honoraires du notaire, en général 100 à 300 MAD. Les timbres fiscaux coûtent 200 à 500 MAD selon le nombre d'exemplaires de l'acte. Les vacations du notaire (déplacement pour un client à l'étranger, signature par procuration, urgence) varient de 200 à 1 000 MAD. Si la banque demande une expertise immobilière pour accorder le crédit, prévoyez 1 500 à 3 500 MAD, à la charge de l'acheteur.

2. Total des frais d'acquisition par type de bien en 2026

Le total change nettement selon que le bien est neuf social, neuf non social ou ancien : l'écart peut atteindre 4 % du prix, soit 60 000 MAD sur 1,5 M MAD.

Bien ancien : environ 6,5-7,5 % du prix

Il s'agit d'une revente entre particuliers ou via une agence. Pour un appartement de 1,5 M MAD à Casa Maarif : honoraires du notaire 24 000 MAD + droits d'enregistrement 4 % × 1,5 M = 60 000 MAD + conservation foncière 15 000 MAD + taxes et timbres 1 000 MAD + expertise bancaire 2 500 MAD = 102 500 MAD, soit 6,83 % du prix. Si la commission d'agence (2,5-3 % HT du prix, due par l'acheteur ou le vendeur selon le mandat) est à votre charge, ajoutez 45 000 à 50 000 MAD.

Bien neuf non social : environ 6-7 % du prix HT

Il s'agit d'un logement neuf acheté à un promoteur, hors programme social. Pour un appartement neuf de 1,5 M MAD HT à Casa Hay Riad : honoraires 24 000 + droits d'enregistrement 4 % × 1,5 M = 60 000 + conservation foncière 15 000 + taxes 1 000 = 100 000 MAD, soit 6,67 % du prix HT. Dans le neuf, la TVA de 20 % est parfois récupérable pour un investissement locatif ; faites-le valider par votre comptable.

Bien neuf Daam Sakane ou logement social : environ 2-3 % du prix HT

Ces biens sont exonérés de droits d'enregistrement, ce qui économise 4 % du prix. Pour un bien Daam Sakane Tranche 2 à 650k MAD HT : honoraires du notaire (650k × 1,5 % = 9 750 + TVA 20 % = 11 700 MAD) + droits d'enregistrement 0 MAD + conservation foncière 1 % = 6 500 MAD + taxes 800 MAD = 19 000 MAD, soit 2,92 % du prix HT. Par rapport à un bien neuf non social, l'économie est d'environ 4 % du prix, soit 26 000 MAD : c'est un argument fiscal de plus en faveur du logement social Daam Sakane.

Bien de luxe : environ 5-6 % du prix HT

Pour une villa de plus de 5 M MAD à Casa Anfa ou à Marrakech Hivernage, le barème dégressif du notaire joue en faveur de l'acheteur (0,5 % au-delà de 5 M MAD). Pour une villa de 8 M MAD : honoraires du notaire (1 M × 1,5 %) + (4 M × 1 %) + (3 M × 0,5 %) = 15k + 40k + 15k = 70k MAD HT, soit 84k MAD avec la TVA. Le total des frais tourne autour de 5,5 % du prix, contre 7 % pour un petit bien : les grosses transactions paient proportionnellement moins.

3. Calcul détaillé étape par étape : un bien ancien de 1,5 M MAD à Casa Maarif

Voici le calcul complet pour l'achat d'un appartement de 80 m² à Casa Maarif en 2026, le cas le plus fréquent.

Données de base

Prix négocié avec le vendeur (particulier ou agence) : 1 500 000 MAD. Bien ancien (construit en 1995, 4ème propriétaire). L'acheteur, un cadre casablancais de 38 ans, finance l'achat par un crédit immobilier Attijariwafa Bank de 1,2 M MAD sur 20 ans, avec un apport de 300k MAD (20 %).

Étape 1 : honoraires du notaire (barème dégressif)

Tranche 0-1 M MAD à 1,5 % : 1 000 000 × 1,5 % = 15 000 MAD. Tranche 1 M-1,5 M à 1 % : 500 000 × 1 % = 5 000 MAD. Sous-total des honoraires HT : 20 000 MAD. TVA 20 % : 4 000 MAD. Total des honoraires TTC : 24 000 MAD.

Étape 2 : droits d'enregistrement DGI

Pour un bien ancien, le taux est de 4 % du prix de vente déclaré : 4 % × 1 500 000 = 60 000 MAD, versés à la Direction Générale des Impôts.

Étape 3 : frais de conservation foncière (ANCFCC)

Le taux unique est de 1 % du prix de vente : 1 % × 1 500 000 = 15 000 MAD, versés à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière.

Étape 4 : taxes et frais annexes

Taxe notariale (Ordre des Notaires) : 0,5 % × 20 000 d'honoraires = 100 MAD. Timbres fiscaux de l'acte : 300 MAD. Débours du notaire (recherches, photocopies) : 800 MAD. Expertise demandée par la banque pour le crédit : 2 500 MAD. Sous-total : 3 700 MAD.

Total des frais d'acquisition

24 000 (notaire) + 60 000 (DGI) + 15 000 (conservation) + 3 700 (taxes) = 102 700 MAD, soit 6,85 % du prix du bien. Si la commission d'agence est à votre charge (2,5 % HT × 1,5 M + TVA = 45 000 MAD), le total monte à 147 700 MAD, soit 9,85 % du prix. Négociez toujours qui paie cette commission (vendeur, acheteur ou 50-50) avant de signer le compromis.

4. Quatre simulations chiffrées selon le profil et le type de bien (2026)

Frais totaux pour 4 profils types d'acquéreurs marocains.

Profil 1 : primo-accédant Daam Sakane Tranche 2 (bien neuf social de 650k MAD)

Honoraires du notaire : 650k × 1,5 % + TVA = 11 700 MAD. Droits d'enregistrement : 0, puisque le neuf social Daam Sakane est exonéré. Conservation foncière : 1 % × 650k = 6 500 MAD. Taxes et débours : 800 MAD. Total : 19 000 MAD, soit 2,92 % du prix. L'exonération des droits d'enregistrement rend ce cas très avantageux.

Profil 2 : cadre casablancais achetant dans l'ancien (1,5 M MAD)

Le calcul détaillé figure en section 3 : 102 700 MAD au total, soit 6,85 % du prix. C'est le cas le plus fréquent à Casa et à Rabat.

Profil 3 : MRE achetant une villa à Marrakech Hivernage (bien neuf non social de 4 M MAD)

Honoraires du notaire : (1 M × 1,5 %) + (3 M × 1 %) = 45 000 MAD, soit 54 000 MAD avec la TVA. Droits d'enregistrement : 4 % × 4 M = 160 000 MAD. Conservation foncière : 1 % × 4 M = 40 000 MAD. Taxes : 2 000 MAD. Expertise : 3 500 MAD. Total : 259 500 MAD, soit 6,49 % du prix. Intégrez ce montant dès le virement depuis l'étranger sur le compte CCDC.

Profil 4 : investisseur, villa de luxe à Casa Anfa (8 M MAD)

Honoraires du notaire : (1 M × 1,5 %) + (4 M × 1 %) + (3 M × 0,5 %) = 70 000 MAD, soit 84 000 MAD avec la TVA. Droits d'enregistrement : 4 % × 8 M = 320 000 MAD. Conservation foncière : 80 000 MAD. Taxes et expertise : 6 000 MAD. Total : 490 000 MAD, soit 6,13 % du prix, contre 6,85 % pour le bien de 1,5 M MAD, grâce au barème dégressif du notaire.

5. Comment réduire légalement les frais en 2026

Voici 5 pistes pour réduire le coût total de l'acquisition, dont une à écarter parce qu'elle est illégale.

Optimisation 1 : privilégier Daam Sakane si vous êtes éligible

L'exonération totale des droits d'enregistrement économise 4 % du prix, soit 26 000 MAD sur un bien de 650k MAD par rapport au neuf non social. Ajoutée à la subvention de 70 000 à 100 000 MAD, elle porte l'avantage total à environ 100-130k MAD. Les conditions sont strictes (revenu, premier achat, promoteur agréé) : consultez notre guide Daam Sakane.

Optimisation 2 : négocier qui paie la commission d'agence

La commission d'agence (2,5-3 % HT du prix, plus TVA) peut représenter 45 000 à 90 000 MAD sur un bien de 1,5 à 3 M MAD. Qui la paie dépend du mandat de vente : le vendeur (mandat exclusif vendeur), l'acheteur (mandat acheteur, rare au Maroc) ou les deux à 50-50. Réglez ce point avant de signer le compromis. Si le bien est en vente depuis longtemps (plus de 6 mois), demandez au vendeur de prendre toute la commission à sa charge, une concession courante.

Optimisation 3 : acheter en VEFA avec l'exonération sociale

En achetant sur plan (VEFA, Vente en État Futur d'Achèvement) auprès d'un promoteur agréé pour le logement social, vous êtes totalement exonéré de droits d'enregistrement et vous payez les frais de notaire plus tard, en général à la livraison, 12 à 24 mois après le compromis. Votre trésorerie s'en trouve étalée. Le risque est un retard du promoteur : vérifiez la garantie financière d'achèvement (loi 31-08 art. 618 COC).

Optimisation 4 : choisir le bon notaire

Tous les notaires marocains appliquent le même barème officiel pour leurs honoraires, qui ne se négocient pas légalement. Ils diffèrent en revanche sur trois points : (a) les débours, de 500 à 1 500 MAD ; (b) la rapidité de traitement, de 15 à 45 jours selon le notaire, ce qui peut décider si votre taux de crédit immobilier reste bloqué ou non ; (c) la rigueur des vérifications juridiques, car un notaire négligent peut découvrir tard une hypothèque cachée ou un vice de titre. Demandez 2 ou 3 recommandations et comparez les délais de traitement avant de choisir.

Optimisation 5 : sous-déclarer le prix de vente (illégal, à éviter)

Cette pratique est contraire à la loi, mais répandue : déclarer au notaire un prix inférieur au prix réellement payé pour réduire les droits d'enregistrement et les frais de notaire. Elle vous expose à deux risques. (a) Un redressement fiscal : la DGI dispose de sa propre grille d'évaluation immobilière par quartier (Direction du Cadastre), et la sanction comprend le rappel des droits éludés, une amende de 100 % et des intérêts. (b) Une plus-value plus lourde à la revente, car le prix d'achat retenu sera le prix déclaré et non le prix réel.

6. FAQ

Q.Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc en 2026 ?

Les honoraires du notaire seuls représentent 1 à 1,5 % du prix selon le barème officiel dégressif (1,5 % jusqu'à 1 M MAD, 1 % de 1 à 5 M MAD, 0,5 % au-delà de 5 M MAD), plus 20 % de TVA. Pour un bien de 1,5 M MAD, cela fait 24 000 MAD TTC. Au sens large, les "frais de notaire" comprennent aussi les droits d'enregistrement de la DGI (4 % pour un bien ancien, 0 % pour le neuf social), la conservation foncière (1 %) et des taxes diverses. Le total atteint 5,5 à 7,5 % du prix selon que le bien est ancien, neuf ou social, soit environ 102 700 MAD pour un bien ancien de 1,5 M MAD.

Q.Combien coûtent les frais d'acquisition d'un appartement à Casablanca en 2026 ?

Pour un appartement ancien de 1,5 M MAD à Casa Maarif : honoraires du notaire 24 000 + droits d'enregistrement DGI 60 000 (4 %) + conservation foncière 15 000 (1 %) + taxes et expertise 3 700 = 102 700 MAD, soit 6,85 % du prix. Un bien neuf non social revient à peu près au même, environ 100 000 MAD. Pour un bien neuf Daam Sakane Tranche 2 (650k HT), les frais tombent à 19 000 MAD, soit 2,92 % du prix, grâce à l'exonération des droits d'enregistrement. Entre l'ancien et le neuf social, l'écart est de 4 % du prix, soit 26 000 à 60 000 MAD selon le montant.

Q.Quel est le barème officiel des notaires au Maroc en 2026 ?

Le barème officiel est dégressif depuis 2022, et tous les notaires marocains appliquent le même : 1,5 % du prix sur la tranche 0-1 000 000 MAD, 1 % sur la tranche 1-5 M MAD et 0,5 % au-delà de 5 M MAD. La TVA de 20 % s'ajoute aux honoraires. Pour un bien de 3 M MAD : (1 M × 1,5 %) + (2 M × 1 %) = 35 000 MAD HT, soit 42 000 MAD TTC d'honoraires. Ce barème ne se négocie pas légalement, alors que les honoraires sont libres dans certains pays. Les notaires ne se distinguent que par leurs débours (500-1 500 MAD) et leur rapidité de traitement.

Q.Comment réduire les frais d'achat immobilier au Maroc en 2026 ?

Cinq pistes, dont une à écarter : (1) passer par Daam Sakane si vous êtes éligible, puisque l'exonération totale des droits d'enregistrement économise 4 % du prix ; (2) négocier qui paie la commission d'agence (45-90k MAD sur 1,5-3M) : vendeur, acheteur ou 50-50 ; (3) acheter en VEFA sociale, avec l'exonération et le paiement des frais de notaire différé à la livraison ; (4) choisir le bon notaire, pour sa rapidité (15j contre 45j, ce qui compte pour votre taux de crédit) et ses débours, de 500 à 1500 MAD ; (5) ne jamais sous-évaluer le prix de vente déclaré : c'est illégal, et vous vous exposez à un redressement de la DGI, à une amende de 100 % et à une plus-value plus lourde à la revente.

Q.Quels sont les droits d'enregistrement pour achat immobilier au Maroc en 2026 ?

Le taux des droits d'enregistrement DGI dépend du bien : (1) bien ancien (revente par un particulier ou une agence) : 4 % du prix de vente déclaré ; (2) bien neuf social Daam Sakane Tranche 1 (< 300k HT) ou Tranche 2 (< 700k HT) : 0 %, exonération totale ; (3) bien neuf non social : 4 % du prix HT ; (4) local professionnel (commerce, bureau) : 6 %. Un bien ancien de 1,5 M MAD paie ainsi 60 000 MAD de droits, et un bien Daam Sakane de 650k n'en paie aucun, soit 26 000 MAD d'économie par rapport au neuf non social.

Q.Combien coûte l'inscription à la conservation foncière au Maroc en 2026 ?

La conservation foncière (ANCFCC, Agence Nationale de la Conservation Foncière) prélève 1 % du prix de vente déclaré, un taux unique pour tous les biens : 15 000 MAD pour un bien de 1,5 M MAD. Ce montant couvre la recherche cadastrale (origine de propriété, hypothèques, servitudes), l'inscription du nouveau titre à votre nom et le certificat de propriété mis à jour. Le nouveau titre foncier est délivré 30 à 90 jours après le dépôt par le notaire. Celui-ci doit payer l'ANCFCC dans les 30 jours suivant la signature de l'acte définitif, sous peine d'une pénalité de 10 % à sa charge.

Q.Faut-il payer les frais de notaire avant ou après signature de l'acte au Maroc 2026 ?

Les frais de notaire (honoraires et débours) se paient au moment de la signature de l'acte définitif, jamais avant. Deux règles s'appliquent : (a) le paiement se fait par virement bancaire ou chèque certifié sur le compte CARPA du notaire (compte séquestre Caisse Avocats/Notaires) ; (b) les espèces sont interdites au-delà de 30 000 MAD (loi anti-blanchiment 43-05). Les primo-accédants doivent prévoir ces frais en plus de l'apport demandé par la banque. Pour un bien de 1,5 M MAD financé à 80 % par crédit, il faut réunir 300k MAD d'apport + 102k MAD de frais, soit 402k MAD à la signature de l'acte. Certaines banques (AWB, BMCE) proposent un crédit "PRÊT FRAIS NOTAIRE" pour étaler ce paiement sur 12 à 24 mois.

Calculez vos frais de notaire exacts

Le simulateur calcule les frais de notaire, les droits d'enregistrement et la conservation foncière à partir du prix, du caractère ancien ou neuf du bien et de votre éligibilité à Daam Sakane.

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