Frais Notaire Achat Immobilier Maroc 2026 : Calcul + Barème Officiel

1. 1. Les 4 catégories de frais d'acquisition immobilière 2026

Au-delà du prix négocié avec le vendeur, l'acheteur doit budgéter 4 catégories de frais distincts versés à des destinataires différents (notaire, État, conservation foncière).

Catégorie 1 — Honoraires du notaire (1 à 1,5 % du prix)

Rémunération du notaire pour ses services (rédaction acte, vérifications juridiques, sécurisation transaction). BARÈME OFFICIEL dégressif depuis 2022 : (a) Tranche 0 - 1 000 000 MAD : 1,5 % du prix. (b) Tranche 1 - 5 M MAD : 1,0 % du prix. (c) Tranche > 5 M MAD : 0,5 % du prix. Pour bien 1,5 M MAD : (1 000 000 × 1,5 %) + (500 000 × 1 %) = 15 000 + 5 000 = 20 000 MAD HT. Ajouter TVA 20 % = 24 000 MAD TTC honoraires notaire. Plus 500-1 500 MAD frais débours (recherches, photocopies, déplacements).

Catégorie 2 — Droits d'enregistrement DGI (0-4 % du prix)

Impôt versé à l'État Direction Générale des Impôts (DGI). 3 cas distincts : (a) BIEN ANCIEN (revente entre particuliers ou via agence) : 4 % du prix de vente déclaré. (b) BIEN NEUF SOCIAL (logement social Daam Sakane Tranche 1 < 300k MAD HT, ou logement intermédiaire 300-700k Tranche 2) : 0 % (exonération). (c) BIEN NEUF NON SOCIAL : 4 % du prix HT. Pour bien ancien 1,5 M MAD : 4 % × 1,5 M = 60 000 MAD droits enregistrement. Pour bien neuf Daam Sakane Tranche 2 (650k MAD HT) : 0 MAD (exonéré).

Catégorie 3 — Conservation foncière (1 % du prix)

Frais versés à l'Agence Nationale de la Conservation Foncière (ANCFCC) pour inscrire le bien à votre nom au titre foncier. Taux unique 1 % du prix de vente déclaré. Pour bien 1,5 M MAD : 15 000 MAD. Inclut : recherche cadastrale (origine de propriété, hypothèques, servitudes), inscription du nouveau titre à votre nom, certificat de propriété mis à jour. Délai : 30-90 jours après dépôt par notaire.

Catégorie 4 — Taxes diverses (200-2 000 MAD)

Taxe notariale (versée à l'Ordre des Notaires) : 0,5 % du montant des honoraires notaire = 100-300 MAD typique. Timbres fiscaux : 200-500 MAD selon nombre d'exemplaires acte. Vacations notaire (déplacements clients étranger, signatures par procuration, urgence) : variables 200-1 000 MAD. Frais expertise immobilière si demandée par banque pour crédit : 1 500-3 500 MAD (à la charge acheteur).

2. 2. Total cumulé frais acquisition par type bien 2026

Le total varie significativement selon que le bien est neuf social, neuf non social ou ancien — différence pouvant atteindre 4 % du prix (60 000 MAD sur 1,5 M MAD).

Bien ANCIEN — total ~ 6,5-7,5 % du prix

Bien revente entre particuliers ou via agence. Pour appartement Casa Maarif 1,5 M MAD : honoraires notaire 24 000 MAD + droits enregistrement 4 % × 1,5 M = 60 000 MAD + conservation foncière 15 000 MAD + taxes/timbres 1 000 MAD + expertise banque 2 500 MAD = 102 500 MAD soit 6,83 % du prix. Optionnel : commission agence immobilière (acheteur ou vendeur selon mandat, 2,5-3 % HT du prix) ajoute 45 000-50 000 MAD si à votre charge.

Bien NEUF NON SOCIAL — total ~ 6-7 % du prix HT

Bien neuf chez promoteur (non social). Pour appartement neuf Casa Hay Riad 1,5 M MAD HT : honoraires 24 000 + droits enregistrement 4 % × 1,5 M = 60 000 + conservation foncière 15 000 + taxes 1 000 = 100 000 MAD soit 6,67 % HT. Particularité neuf : TVA 20 % parfois récupérable pour investissement locatif (à valider avec votre comptable).

Bien NEUF DAAM SAKANE / Logement social — total ~ 2-3 % du prix HT

EXEMPTION droits enregistrement (4 % économisés). Pour bien Daam Sakane Tranche 2 (650k MAD HT) : honoraires notaire (650k × 1,5 % = 9 750 + TVA 20 % = 11 700 MAD) + droits enregistrement 0 MAD (EXONÉRÉ) + conservation foncière 1 % = 6 500 MAD + taxes 800 MAD = 19 000 MAD soit 2,92 % du prix HT. ÉCONOMIE majeure ~ 4 % du prix = 26 000 MAD vs neuf non social. Argument fiscal supplémentaire fort en faveur du logement social Daam Sakane.

Bien IMMOBILIER DE LUXE — total ~ 5-6 % du prix HT

Pour villa > 5 M MAD à Casa Anfa ou Marrakech Hivernage : barème notaire dégressif favorable (0,5 % au-delà 5 M MAD). Pour villa 8 M MAD : honoraires notaire (1 M × 1,5 %) + (4 M × 1 %) + (3 M × 0,5 %) = 15k + 40k + 15k = 70k MAD HT + TVA = 84k MAD. Total cumulé ~ 5,5 % du prix (vs 7 % pour petit bien). Avantage relatif acheteurs grosses transactions.

3. 3. Calcul détaillé étape par étape — exemple Casa Maarif 1,5 M MAD ancien

Décomposition exhaustive du calcul réel pour acheter un appartement 80 m² à Casa Maarif en 2026 (cas le plus fréquent).

Données de base

Prix négocié vendeur (particulier ou agence) : 1 500 000 MAD. Bien ancien (construction 1995, revendu 4ème propriétaire). Acheteur : cadre Casa 38 ans avec crédit immobilier Attijariwafa Bank 1,2 M MAD sur 20 ans (apport 300k MAD = 20 %).

Étape 1 — Honoraires notaire (barème dégressif)

Tranche 0-1 M MAD à 1,5 % : 1 000 000 × 1,5 % = 15 000 MAD. Tranche 1 M-1,5 M à 1 % : 500 000 × 1 % = 5 000 MAD. Sous-total honoraires HT : 20 000 MAD. TVA 20 % : 4 000 MAD. Total honoraires TTC : 24 000 MAD.

Étape 2 — Droits d'enregistrement DGI

Taux ancien : 4 % du prix vente déclaré. 4 % × 1 500 000 = 60 000 MAD versés à la Direction Générale des Impôts.

Étape 3 — Frais conservation foncière (ANCFCC)

Taux unique : 1 % du prix vente. 1 % × 1 500 000 = 15 000 MAD versés à l'Agence Nationale Conservation Foncière.

Étape 4 — Taxes et frais annexes

Taxe notariale (Ordre des Notaires) : 0,5 % × 20 000 honoraires = 100 MAD. Timbres fiscaux acte : 300 MAD. Frais débours notaire (recherches, photocopies) : 800 MAD. Expertise banque pour crédit immo : 2 500 MAD. Sous-total : 3 700 MAD.

TOTAL CUMULÉ frais acquisition

24 000 (notaire) + 60 000 (DGI) + 15 000 (conservation) + 3 700 (taxes) = 102 700 MAD. Soit 6,85 % du prix du bien. SI commission agence à votre charge (2,5 % HT × 1,5 M + TVA = 45 000 MAD) : total monte à 147 700 MAD soit 9,85 % du prix. Toujours négocier qui paie la commission agence (vendeur, acheteur, ou 50-50) AVANT signature compromis.

4. 4. 4 simulations chiffrées par profil et type de bien 2026

Comparatif des frais cumulés selon 4 profils types d'acquéreurs marocains.

Profil 1 — Primo-accédant Daam Sakane Tranche 2 (650k MAD bien neuf social)

Honoraires notaire : 650k × 1,5 % + TVA = 11 700 MAD. Droits enregistrement : 0 (EXONÉRÉ Daam Sakane neuf social). Conservation foncière : 1 % × 650k = 6 500 MAD. Taxes/débours : 800 MAD. TOTAL : 19 000 MAD = 2,92 % du prix. Très avantageux grâce à exonération droits enregistrement.

Profil 2 — Cadre Casa achetant ancien (1,5 M MAD)

Voir calcul détaillé section 3. TOTAL : 102 700 MAD = 6,85 % du prix. Cas le plus fréquent à Casa/Rabat.

Profil 3 — MRE achetant villa Marrakech Hivernage (4 M MAD bien neuf non social)

Honoraires notaire : (1 M × 1,5 %) + (3 M × 1 %) = 45 000 MAD + TVA = 54 000 MAD. Droits enregistrement : 4 % × 4 M = 160 000 MAD. Conservation foncière : 1 % × 4 M = 40 000 MAD. Taxes : 2 000 MAD. Expertise : 3 500 MAD. TOTAL : 259 500 MAD = 6,49 % du prix. À budgétiser dès virement depuis l'étranger via compte CCDC.

Profil 4 — Investisseur villa luxe Casa Anfa (8 M MAD)

Honoraires notaire : (1 M × 1,5 %) + (4 M × 1 %) + (3 M × 0,5 %) = 70 000 MAD + TVA = 84 000 MAD. Droits enregistrement : 4 % × 8 M = 320 000 MAD. Conservation foncière : 80 000 MAD. Taxes/expertise : 6 000 MAD. TOTAL : 490 000 MAD = 6,13 % du prix. Avantage relatif barème dégressif notaire (vs 6,85 % petit bien).

5. 5. Optimisations légales pour réduire les frais 2026

5 leviers d'optimisation légale pour réduire le coût total d'acquisition.

Optimisation 1 — Privilégier Daam Sakane si éligible

Économie majeure : exonération 100 % droits d'enregistrement (4 % du prix). Sur 650k MAD : économie 26 000 MAD vs neuf non social. Cumulé avec subvention 70 000-100 000 MAD = avantage fiscal total ~ 100-130k MAD. Conditions strictes : voir notre guide Daam Sakane dédié (revenu, premier achat, promoteur agréé).

Optimisation 2 — Négocier qui paie la commission agence

Commission agence (2,5-3 % HT du prix + TVA) peut représenter 45 000-90 000 MAD sur bien 1,5-3 M MAD. Selon le mandat de vente : vendeur paie (mandat exclusif vendeur) OU acheteur paie (mandat acheteur — rare au Maroc) OU 50-50 partagé. À NÉGOCIER avant signature compromis. Stratégie : si bien resté longtemps sur marché (> 6 mois), demander au vendeur de prendre 100 % commission agence (concession typique).

Optimisation 3 — Achat en VEFA avec exonération sociale

Achat sur plan (VEFA — Vente en État Futur d'Achèvement) chez promoteur agréé social : exonération droits enregistrement totale + différé paiement frais notaire (généralement à la livraison 12-24 mois après compromis). Permet d'étaler la trésorerie. Risque : retard promoteur, vérifier garantie financière d'achèvement (loi 31-08 art. 618 COC).

Optimisation 4 — Choisir le bon notaire

Tous les notaires marocains appliquent LE MÊME barème officiel pour les honoraires (pas de négociation possible légalement). MAIS différence sur : (a) FRAIS DÉBOURS variables 500-1 500 MAD. (b) RAPIDITÉ traitement (15 jours vs 45 jours selon notaire = impact taux crédit immo bloqué ou non). (c) RIGUEUR vérifications juridiques (un notaire négligent peut découvrir tardivement hypothèque cachée, vice de titre, etc.). Demander recommandations 2-3 notaires + comparer délais traitement avant choix.

Optimisation 5 — Sous-évaluation prix vente (ILLÉGAL — à éviter)

Pratique CONTRAIRE À LA LOI mais répandue : déclarer au notaire un prix de vente INFÉRIEUR au prix réellement payé pour économiser droits enregistrement et frais notaire. Risques : (a) Redressement fiscal DGI (la DGI a sa propre grille d'évaluation immobilière par quartier — Direction du Cadastre). Sanctions : rappel droits évadés + amende 100 % + intérêts. (b) Impact futur sur plus-value : à la revente, la base d'achat retenue est le prix DÉCLARÉ (pas le prix réel) — vous payez plus de plus-value future. À ÉVITER absolument.

6. FAQ

Q.Quels sont les frais de notaire pour un achat immobilier au Maroc en 2026 ?

Honoraires notaire SEULS : 1-1,5 % du prix bien selon barème dégressif officiel (1,5 % jusqu'à 1 M MAD, 1 % de 1-5 M MAD, 0,5 % au-delà 5 M MAD) + TVA 20 %. Pour bien 1,5 M MAD : honoraires 24 000 MAD TTC. MAIS "frais notaire" au sens large incluent aussi droits d'enregistrement DGI (4 % bien ancien, 0 % neuf social), conservation foncière (1 %), taxes diverses. Total frais acquisition : 5,5-7,5 % du prix bien selon ancien/neuf/social. Pour 1,5 M MAD ancien : ~ 102 700 MAD.

Q.Combien coûtent les frais d'acquisition d'un appartement à Casablanca en 2026 ?

Exemple appartement Casa Maarif 1,5 M MAD ANCIEN : honoraires notaire 24 000 + droits enregistrement DGI 60 000 (4 %) + conservation foncière 15 000 (1 %) + taxes/expertise 3 700 = 102 700 MAD TOTAL = 6,85 % du prix. Si bien NEUF NON SOCIAL : ~ 100 000 MAD (similaire). Si bien NEUF DAAM SAKANE Tranche 2 (650k HT) : seulement 19 000 MAD = 2,92 % du prix (exonération droits enregistrement). Différence majeure ancien vs neuf social = 4 % du prix soit 26 000-60 000 MAD selon montant.

Q.Quel est le barème officiel des notaires au Maroc en 2026 ?

Barème DÉGRESSIF officiel depuis 2022 (tous les notaires marocains appliquent le MÊME barème) : Tranche 0-1 000 000 MAD : 1,5 % du prix. Tranche 1-5 M MAD : 1 % du prix. Tranche > 5 M MAD : 0,5 % du prix. Ajouter TVA 20 % sur honoraires. Exemple bien 3 M MAD : (1 M × 1,5 %) + (2 M × 1 %) = 35 000 MAD HT + TVA = 42 000 MAD TTC honoraires. AUCUNE NÉGOCIATION possible légalement sur ce barème (vs honoraires libres dans certains pays). Différence entre notaires : seulement frais débours (500-1 500 MAD) + rapidité de traitement.

Q.Comment réduire les frais d'achat immobilier au Maroc en 2026 ?

5 optimisations légales : (1) Privilégier DAAM SAKANE si éligible (exonération 100 % droits enregistrement = économie 4 % du prix). (2) NÉGOCIER commission agence (45-90k MAD sur 1,5-3M) : qui paie vendeur ou acheteur ou 50-50. (3) ACHAT VEFA SOCIAL : exonération + différé paiement frais notaire à la livraison. (4) CHOISIR BON NOTAIRE : rapidité traitement (15j vs 45j = impact taux crédit), frais débours variables 500-1500 MAD. (5) NE JAMAIS sous-évaluer prix vente déclaré (ILLÉGAL, redressement DGI + amende 100 % + impact plus-value future).

Q.Quels sont les droits d'enregistrement pour achat immobilier au Maroc en 2026 ?

Droits d'enregistrement DGI selon type bien : (1) BIEN ANCIEN (revente particulier ou agence) : 4 % du prix vente déclaré. (2) BIEN NEUF SOCIAL Daam Sakane Tranche 1 (< 300k HT) ou Tranche 2 (< 700k HT) : 0 % (EXONÉRATION TOTALE). (3) BIEN NEUF NON SOCIAL : 4 % du prix HT. (4) PROFESSION (commerce, bureau) : 6 %. Pour bien ancien 1,5 M MAD : 60 000 MAD droits enregistrement. Pour bien Daam Sakane 650k : 0 MAD (économie 26 000 MAD vs neuf non social).

Q.Combien coûte l'inscription au conservation foncière au Maroc en 2026 ?

Conservation foncière (ANCFCC — Agence Nationale Conservation Foncière) : 1 % du prix de vente déclaré (taux unique pour tous biens). Pour bien 1,5 M MAD : 15 000 MAD. Inclut : recherche cadastrale (origine propriété, hypothèques, servitudes), inscription du nouveau titre à votre nom, certificat de propriété mis à jour à jour. DÉLAI obtention nouveau titre foncier : 30-90 jours après dépôt par le notaire. Le notaire verse à l'ANCFCC dans les 30 jours suivant signature acte définitif (sinon pénalité 10 % au notaire).

Q.Faut-il payer les frais de notaire avant ou après signature de l'acte au Maroc 2026 ?

Frais de notaire (honoraires + débours) payés AU MOMENT de la signature de l'acte définitif (jamais avant). Modalités : (a) Virement bancaire ou chèque certifié au compte CARPA du notaire (compte séquestre Caisse Avocats/Notaires). (b) Espèces INTERDITES > 30 000 MAD (loi anti-blanchiment 43-05). Pour primo-accédants : prévoir les frais notaire EN PLUS de l'apport bancaire crédit. Pour bien 1,5 M MAD avec crédit 80 % : apport 300k MAD + frais notaire 102k MAD = 402k MAD à mobiliser à signature acte. ASTUCE : certaines banques (AWB, BMCE) proposent crédit "PRÊT FRAIS NOTAIRE" pour étaler ce paiement 12-24 mois.

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