1. 1. TH 2026 retardataires MRE : où en est-on à mi-juin ?
État des lieux campagne fiscale 2026 — la TH (Taxe d'Habitation) + TSC (Taxe de Services Communaux) ont deux échéances distinctes selon l'usage du bien : 31 mars pour la résidence principale, 30 juin pour la résidence secondaire (cas typique MRE).
Échéance 31 mars 2026 — résidence principale (déjà dépassée)
Concerne les MRE rentrés au pays > 6 mois/an ou ayant déclaré le bien comme résidence principale. À mi-juin, 75 jours de retard = pénalité plancher 5 % + 1 majoration de 0,5 % (mois 2) + 0,5 % (mois 3) = 6 %. Sur TH+TSC de 10 800 MAD : 648 MAD de pénalité, total dû 11 448 MAD. À régulariser d'urgence avant déclenchement avis à tiers détenteur (ATD) sur compte bancaire marocain (procédure DGI à partir de 6 mois de retard non régularisé).
Échéance 30 juin 2026 — résidence secondaire MRE (J-18)
Cas majoritaire MRE : appartement Casa/Tanger/Rabat occupé < 6 mois/an. Vous avez 18 jours pour payer sans aucune pénalité au 12 juin. Au-delà du 30 juin à minuit (heure Maroc), pénalité automatique 5 % du montant TH+TSC dès le 1er juillet. Conseil : payer entre 15-25 juin pour éviter saturation serveurs DGI dernière semaine + délai de validation 24-72 h pour génération quittance.
Campagne SMS/email DGI 2026 — nouveauté
Depuis février 2026, la DGI envoie 3 vagues de rappels aux contribuables enregistrés sur Simpl-IR ou ayant un identifiant fiscal actif : SMS au numéro marocain déclaré (si vous l'avez gardé) + email à l'adresse de votre compte fiscal + courrier recommandé si > 3 mois de retard. Les MRE qui n'ont jamais activé Simpl-IR ne reçoivent rien — premier signal sera l'avis à tiers détenteur (ATD) sur compte BAM ou demande en douane à l'entrée Tanger Med.
Profil typique du retardataire MRE 2026
Cas n°1 (62 % des dossiers) : MRE résidant en France/Belgique/Espagne, propriétaire appartement 80-120 m² Casa/Rabat acheté 2015-2020, occupation 2-4 semaines/an (vacances été), valeur locative annuelle estimée 50 000-80 000 MAD, TH+TSC 8 000-12 000 MAD. Cas n°2 (21 %) : MRE retraités au Maroc 4-5 mois/an mais déclaration résidence principale étrangère. Cas n°3 (17 %) : héritage d'un parent décédé — bien hérité non régularisé fiscalement (premier appel DGI 3-6 mois après le décès).
2. 2. Barème exact pénalités selon durée de retard 2026
La pénalité est calculée par mois CALENDAIRE entamé (pas par jour). Le mois 1 = pénalité fixe 5 % ; chaque mois suivant ajoute 0,5 %. Plafond légal : 25 % (atteint à 41 mois de retard ≈ 3,5 ans).
| Durée retard | Calcul pénalité | % du TH/TSC dû | Exemple sur 10 800 MAD |
|---|---|---|---|
| 1-30 jours (mois 1) | 5 % fixe | 5,0 % | + 540 MAD = 11 340 MAD |
| 31-60 jours (mois 2) | 5 % + 0,5 % | 5,5 % | + 594 MAD = 11 394 MAD |
| 3 mois | 5 % + (2 × 0,5 %) | 6,0 % | + 648 MAD = 11 448 MAD |
| 6 mois | 5 % + (5 × 0,5 %) | 7,5 % | + 810 MAD = 11 610 MAD |
| 12 mois (1 an) | 5 % + (11 × 0,5 %) | 10,5 % | + 1 134 MAD = 11 934 MAD |
| 24 mois (2 ans) | 5 % + (23 × 0,5 %) | 16,5 % | + 1 782 MAD = 12 582 MAD |
| 36 mois (3 ans) | 5 % + (35 × 0,5 %) | 22,5 % | + 2 430 MAD = 13 230 MAD |
| ≥ 41 mois | PLAFOND atteint | 25,0 % (max) | + 2 700 MAD = 13 500 MAD |
Note
ATTENTION : la pénalité 5-25 % s'applique sur la base TH + TSC cumulées. Si vous cumulez 3 ans non payés (2023+2024+2025), chaque exercice porte sa propre pénalité — total dû peut dépasser 35 000 MAD pour un bien Casa 1,5 M MAD. Au-delà de 4 ans non régularisé, la DGI lance procédure ATD sur comptes bancaires marocains ou bloque cession du bien chez le notaire (refus délivrance attestation fiscale).
3. 3. Comment régulariser sa TH retardataire : procédure étape par étape
Procédure 2026 dématérialisée à 90 % — réalisable depuis l'étranger sans déplacement au Maroc. Comptez 30-60 minutes (première fois) ou 10-15 minutes (compte Simpl-IR déjà actif).
Étape 1 — Retrouver le code rôle TH du bien (5 min)
Le code rôle TH est un identifiant unique par bien et par exercice fiscal (différent du numéro de titre foncier). Où le trouver : (a) ancien avis TH papier reçu à l'adresse marocaine (si gardienne, voisin, syndic le réexpédient), (b) en ligne sur dgi.gov.ma > rubrique "Consultation rôle TH" avec votre identifiant fiscal (IF) + numéro CIN/Passeport, (c) appel téléphonique au call center DGI 080 200 3737 (gratuit depuis Maroc, payant depuis étranger via WhatsApp Business DGI gratuit), (d) déplacement physique perception locale (commune où se situe le bien). MRE conseil : demander à un proche au Maroc de récupérer le code rôle si compte Simpl-IR pas encore actif.
Étape 2 — Créer / réactiver le compte Simpl-IR (10 min)
Aller sur tax.gov.ma (portail Simpl-IR DGI). Cliquer "S'inscrire" si premier accès. Renseigner : identifiant fiscal (IF) — chercher sur ancien avis TH ou demander DGI, CIN ou passeport, email valide, téléphone (mobile marocain préféré pour réception SMS code OTP, sinon numéro étranger accepté en 2026), mot de passe fort. Validation : email de confirmation envoyé sous 10 min + SMS code OTP. Activer le compte. NOTE : si compte créé puis oublié depuis > 2 ans, demander réinitialisation mot de passe (lien email).
Étape 3 — Consulter le montant exact dû avec pénalités (3 min)
Dans Simpl-IR : menu "Taxes locales" > "TH/TSC" > entrer code rôle + exercice. Le système affiche : (a) TH base brute, (b) TSC base brute, (c) Pénalité de retard calculée automatiquement à la date du jour, (d) Total à payer. Vérifier que la valeur locative retenue par DGI correspond bien à votre bien (en cas de surestimation flagrante, voir section 7 recours). Imprimer ou screenshoter cet écran avant paiement (preuve du décompte).
Étape 4 — Payer en ligne par carte bancaire (5 min)
Cliquer "Payer en ligne". 4 modes acceptés en 2026 : (1) Carte bancaire marocaine (Visa/Mastercard CMI), (2) Carte bancaire étrangère (Visa/Mastercard internationales — frais conversion ~ 1-2 % selon votre banque), (3) Virement bancaire avec RIB DGI fourni dans interface (délai validation 48-72 h), (4) Wafacash ou MoneyGram en agence Maroc avec référence dossier (utile si un proche paie à votre place). Frais CMI : 0 MAD jusqu'à 50 000 MAD (gratuit), au-delà 0,5 %.
Étape 5 — Télécharger la quittance électronique (2 min)
24-72 h après validation paiement, télécharger la quittance fiscale au format PDF (Simpl-IR > Mes paiements). Cette quittance est OBLIGATOIRE pour : (a) future vente du bien (le notaire l'exige), (b) succession (héritiers en demandent justification), (c) demande de crédit immobilier au Maroc, (d) preuve en cas de réclamation DGI ultérieure. Archiver dans cloud personnel (Drive/iCloud) + envoyer copie à proche au Maroc.
4. 4. Spécificité MRE non-résident : règles particulières TH 2026
Le statut MRE non-résident (occupation < 6 mois/an au Maroc) impose la TH même si le bien reste vide la majorité de l'année — point souvent mal compris qui génère redressements + pénalités.
Règle 1 — TH due intégralement même occupation < 6 mois/an
La TH est calculée sur la VALEUR LOCATIVE ANNUELLE potentielle du bien, indépendamment de l'occupation réelle. Un MRE qui occupe son appartement Casa 3 semaines/an paie la même TH qu'un résident qui l'occupe 12 mois/an. Pas de prorata possible. Seule exception : exonération temporaire 5 ans pour résidence PRINCIPALE neuve construction (≠ résidence secondaire MRE).
Règle 2 — Taux progressif appliqué sur valeur locative
Barème TH 2026 : (a) Valeur locative 0-5 000 MAD/an : 0 % (exonération bas revenus). (b) 5 001-20 000 MAD : 10 %. (c) 20 001-40 000 MAD : 20 %. (d) 40 001-60 000 MAD : 30 %. (e) > 60 000 MAD : 40 %. Pour MRE avec appartement Casa Anfa valeur locative 60 000 MAD : TH = (5 000 × 0) + (15 000 × 10 %) + (20 000 × 20 %) + (20 000 × 30 %) = 0 + 1 500 + 4 000 + 6 000 = 11 500 MAD. Mais ABATTEMENT 75 % pour résidence principale uniquement (pas MRE). MRE paie 11 500 MAD plein pot ; résident principal paierait 11 500 × 25 % = 2 875 MAD.
Règle 3 — TSC couplée systématiquement (10,5 %)
La TSC (Taxe de Services Communaux) est INDISSOCIABLE de la TH au paiement. Taux 2026 : 10,5 % de la valeur locative annuelle pour bien situé en commune urbaine, 6,5 % en commune rurale. Pour valeur locative 60 000 MAD en zone urbaine Casa : TSC = 6 300 MAD/an. Cumul TH + TSC MRE Casa Anfa : 11 500 + 6 300 = 17 800 MAD/an. Pénalité 5 % retard 1 mois = 890 MAD supplémentaires.
Règle 4 — Pas de convention bilatérale qui exonère la TH
Les conventions fiscales France-Maroc / Belgique-Maroc / Espagne-Maroc traitent l'IR (impôt revenu) et la plus-value, JAMAIS la TH. Vous payez bien la TH au Maroc en plus de votre taxe d'habitation/foncière dans le pays de résidence — pas de mécanisme d'évitement double imposition pour cette taxe locale. Argument souvent évoqué à tort par MRE "je paie déjà en France" : non applicable.
Règle 5 — Mandat fiscal possible pour la déclaration
MRE peut désigner un mandataire fiscal au Maroc (proche, comptable, avocat) qui gère TH + TSC à sa place : pouvoir simple à formaliser par lettre signée + copie CIN/passeport. Le mandataire reçoit les avis, peut payer en agence et déposer recours. Coût comptable : 500-1 500 MAD/an selon dossier. Recommandé si > 1 bien au Maroc ou si vous comptez louer ponctuellement (cumul TH + IR locatif).
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5. 5. Cas "résidence vacante > 1 an" : surtaxe + recours possibles
Depuis la Loi de Finances 2024 (confirmée 2026), les biens déclarés vacants > 12 mois consécutifs subissent une SURTAXE additionnelle 1-4 % de la valeur locative — objectif fiscal : lutter contre la rétention immobilière spéculative et libérer du stock locatif.
Barème surtaxe résidence vacante 2026
Année 1 vacance : pas de surtaxe (constat préalable). Année 2 : surtaxe + 1 % de la valeur locative. Année 3 : + 2 %. Année 4 : + 3 %. Année 5 et au-delà : + 4 % (plafond). Pour MRE Casa Anfa valeur locative 60 000 MAD avec bien vacant depuis 4 ans : surtaxe = 3 % × 60 000 = 1 800 MAD/an additionnels à TH+TSC normales. Surtaxe cumulée 4 ans = 1 % + 2 % + 3 % = 6 % × 60 000 = 3 600 MAD à régulariser.
Comment la DGI détecte un bien vacant > 1 an
3 sources de données croisées : (1) Consommation eau LYDEC/REDAL/Amendis : si consommation < 5 m³/an → bien présumé vacant. (2) Consommation électricité ONEE : < 100 kWh/an → présomption vacance. (3) Déclaration syndic copropriété (gardiens recensent occupation pour charges). Si présomption vacance, agent DGI envoie un courrier de constatation à l'adresse fiscale connue + se déplace au bien (constat visuel).
Recours 1 — Démontrer l'occupation effective
Justifier occupation > 1 mois cumulé/an par : (a) factures eau/électricité 6 derniers mois > 10 m³/300 kWh, (b) tampons d'entrée Maroc sur passeport MRE prouvant séjours > 30 jours cumulés, (c) attestation gardien immeuble ou syndic (sur papier libre signé + copie CIN), (d) photos datées du bien occupé. Délai de recours : 60 jours après notification surtaxe. Adresser à la perception locale + copie au Centre Régional des Impôts (CRI) compétent.
Recours 2 — Démontrer une mise en location réelle
Si le bien est en location effective mais inoccupé temporairement : produire contrat de bail enregistré + quittances IR locatif payées + attestations locataire. La surtaxe vacance ne s'applique PAS si le bien est mis à la location active (même si entre deux locataires temporairement vide < 6 mois).
Recours 3 — Bien en travaux importants > 6 mois
Si vacance liée à travaux structurels (réfection toiture, mise aux normes, héritage à régulariser bloquant la mise en location) : produire devis + factures travaux + autorisations municipales. Suspension surtaxe pendant durée travaux maximum 24 mois.
6. 6. Procédure paiement en ligne dgi.gov.ma depuis l'étranger — guide détaillé
Vue d'ensemble paiement TH depuis France/Belgique/Espagne/Canada/USA via plateforme Simpl-IR DGI accessible 24/7.
Pré-requis avant connexion
(a) Identifiant fiscal (IF) actif au Maroc — si jamais activé, le créer via formulaire en ligne ou par proche au Maroc. (b) Compte Simpl-IR créé sur tax.gov.ma. (c) Carte bancaire internationale Visa/Mastercard activée pour paiements en ligne (vérifier plafond paiement étranger auprès de votre banque France/Belgique : certaines bloquent par défaut au-delà de 1 500 EUR). (d) Code rôle TH du bien à payer (1 code par bien et par exercice).
Interface dgi.gov.ma 2026
URL officielle : portailpro.tax.gov.ma (l'ancien tax.gov.ma redirige). Navigation : Login Simpl-IR > Espace particulier > "Taxes locales" > "Mes biens" > sélectionner bien > exercice fiscal > "Payer maintenant". Système calcule à la date du jour : TH base + TSC base + Pénalité retard + Frais traitement = total. Validation paiement en 3 clics. Récépissé immédiat (e-mail) + quittance fiscale officielle sous 48-72 h.
Cartes étrangères acceptées 2026
Visa : Visa Classic, Visa Premier, Visa Infinite (toutes les banques européennes/nord-américaines). Mastercard : Standard, Gold, Platinum. AMERICAN EXPRESS NON ACCEPTÉ. Cartes prépayées (Revolut, N26 sans solde permanent, Wise) : acceptées si débit suffisant + 3D Secure activé. Frais conversion EUR/USD vers MAD : 0,5-2 % selon banque émettrice + parfois frais fixes 2-5 EUR par opération.
Plan B — virement bancaire international SWIFT
Si carte refusée (plafond, 3D Secure, anti-fraude bancaire), alternative virement SWIFT vers RIB DGI : (a) télécharger l'avis de paiement avec RIB DGI dans Simpl-IR, (b) effectuer virement depuis banque étrangère (frais SWIFT typiques 15-40 EUR), (c) attestation virement à uploader dans Simpl-IR, (d) validation manuelle DGI sous 5-10 jours ouvrés. ATTENTION : pénalités continuent de courir tant que virement non crédité — éviter si proche du seuil mois suivant.
Plan C — règlement par proche au Maroc
Donner code rôle TH + identifiant fiscal à un proche au Maroc qui paie pour vous via : (1) compte Simpl-IR (si proche a accès en tant que mandataire fiscal), (2) agence Wafacash avec référence dossier, (3) perception locale en espèces < 30 000 MAD (loi anti-blanchiment 43-05), (4) virement depuis son compte BAM à votre nom (mention référence TH + code rôle obligatoire). Quittance émise au NOM DU CONTRIBUABLE (vous), pas du payeur.
7. 7. Recours et contestation TH retardataire 2026
3 voies de recours possibles si vous estimez TH ou pénalités excessives. Délais stricts : 60 jours pour réclamation gracieuse, 6 mois pour contentieux administratif.
Recours 1 — Réclamation gracieuse remise pénalités
Possible si retard dû à circonstances exceptionnelles : décès proche, hospitalisation, déménagement international, défaillance avis fiscal non reçu (changement adresse non notifié). Forme : lettre adressée au Receveur de la perception locale + copie au Directeur Régional des Impôts. Pièces : avis TH, justificatifs circonstances (certificats), preuve paiement TH base. La DGI peut accorder remise totale ou partielle des pénalités (TH base toujours due). Délai réponse : 2-6 mois. Taux d'acceptation typique : 30-50 % selon motif.
Recours 2 — Contestation valeur locative
Si la valeur locative retenue par DGI dépasse > 30 % la valeur de marché : recours possible. Justificatifs : annonces comparables Mubawab/Avito Casa quartier équivalent (3-5 exemples), attestation agence immobilière locale, expertise privée immobilière (1 500-3 500 MAD). Réclamation à déposer auprès du CRI dans les 6 mois suivant notification de la TH. Si refus DGI, recours possible Tribunal Administratif (avocat fiscal recommandé, 5 000-15 000 MAD).
Recours 3 — Contestation surtaxe vacance
Voir section 5 (3 motifs de recours possibles : occupation effective, mise en location, travaux > 6 mois). Délai : 60 jours après notification.
Calendrier procédure ATD (Avis à Tiers Détenteur)
Si non régularisation : (a) Mois 1-3 retard : SMS + email rappels DGI. (b) Mois 4-6 : courrier recommandé avis de mise en demeure. (c) Mois 7-12 : notification ATD au Receveur — saisie possible compte bancaire marocain. (d) > 12 mois : blocage cession bien chez notaire (refus délivrance attestation fiscale anti-mainlevée hypothèque). (e) > 24 mois : procédure judiciaire de recouvrement avec saisie immobilière possible (rare mais légalement possible). Régulariser à mois 1-3 reste de loin l'option économiquement optimale.
8. 8. Couplage TH retardataire + crédit immobilier MRE — opportunités refinancement
Si vous régularisez plusieurs années de TH + pénalités (10 000-30 000 MAD ou plus), envisager un refinancement ou rachat de crédit immobilier pour absorber cette charge avec un taux compétitif.
Cas 1 — Bien acheté cash, TH retard > 25 000 MAD à régulariser
Solution : prêt immobilier hypothécaire MRE "avec garantie bien existant" auprès AWB/BMCE/CIH : taux 4,2-4,8 % sur 5-10 ans, montant 50 000-300 000 MAD. Permet de payer TH + travaux d'entretien + autres charges en une seule opération. Avantage : préserve cash flow étranger (éviter virement gros montant).
Cas 2 — Crédit immo en cours à taux > 5,5 %, TH retard ajoutée
Rachat crédit immobilier MRE en 2026 : taux marché 4,2-4,6 % sur 15-25 ans. Sur capital restant 800 000 MAD à racheter taux 5,8 % vs 4,4 % nouveau : économie ~ 95 000 MAD sur durée résiduelle 15 ans. Régularisation TH peut être intégrée au montant rachat (10-30 000 MAD ajoutés au nouveau crédit). Notre simulateur rachat de crédit calcule l'économie.
Cas 3 — Bien hérité + TH multiple années non régularisées
Cas fréquent : MRE hérite appartement Rabat de parent décédé 2022, découvre 4 ans TH+TSC non payées = ~ 50 000 MAD avec pénalités. Solution : crédit immobilier MRE refinancement post-héritage (banques participatives Bank Assafa, Umnia : Mourabaha) financement 80 % valeur bien sur 10-15 ans, dégage trésorerie pour solder TH retard + travaux mise aux normes + frais notaire transmission héritage.
Cas 4 — Anticiper revente : régulariser obligatoirement
Pour vendre un bien au Maroc, le notaire exige attestation fiscale DGI prouvant 0 dette TH (et IR locatif si applicable). Pas de quitus = blocage signature acte définitif. Régulariser AVANT mise en vente pour éviter délai 30-60 jours d'attente quittance fiscale (impact sur prix de vente si acheteur impatient). Vérifier statut fiscal complet via Simpl-IR > "Mon compte fiscal" > "Dettes en cours".
9. 9. Checklist 7 actions MRE retardataires TH 2026
- Action 1 — VÉRIFIER statut fiscal : se connecter sur portailpro.tax.gov.ma > consulter dette TH+TSC tous biens marocains tous exercices (créer compte Simpl-IR si pas fait — 10 min depuis l'étranger).
- Action 2 — RÉCUPÉRER code rôle TH pour chaque bien (ancien avis papier, Simpl-IR, ou appel call center DGI 080 200 3737 / WhatsApp Business DGI gratuit).
- Action 3 — CALCULER le total dû avec pénalités à la date prévue de paiement (TH base + TSC base + pénalité 5-25 % selon retard).
- Action 4 — PAYER en ligne carte bancaire internationale (CMI 0-0,5 % frais) OU virement SWIFT si carte refusée (15-40 EUR frais bancaires).
- Action 5 — TÉLÉCHARGER + ARCHIVER quittance fiscale PDF dans cloud personnel (Drive/iCloud) + envoyer copie à proche au Maroc.
- Action 6 — DÉSIGNER mandataire fiscal au Maroc (proche, comptable 500-1 500 MAD/an) si vous comptez ne pas gérer vous-même les prochains exercices.
- Action 7 — SI dette > 25 000 MAD : envisager rachat crédit immobilier ou prêt hypothécaire MRE pour préserver cash flow + obtenir taux 4,2-4,6 % sur 15-25 ans.
Plan d'action concret à dérouler dans les 30 jours pour MRE en retard de paiement TH/TSC 2026.
Note
RAPPEL JURIDIQUE : la prescription fiscale TH au Maroc est de 4 ans (au-delà la DGI ne peut plus réclamer). MAIS si vous voulez vendre le bien avant 4 ans, le notaire exigera attestation fiscale = vous devrez quand même payer toutes les années dues. Pas d'optimisation possible par 'attente'.
10. FAQ
Q.Quand faut-il payer la taxe d'habitation au Maroc en 2026 ?
Q.Quel est le montant des pénalités pour TH retard MRE 2026 ?
Q.Comment payer la taxe d'habitation depuis la France pour un MRE 2026 ?
Q.Un MRE non-résident doit-il payer la TH même s'il occupe son bien moins de 6 mois ?
Q.Quelle est la surtaxe TH pour une résidence vacante au Maroc en 2026 ?
Q.Que se passe-t-il si je ne paie pas la TH au Maroc pendant plusieurs années ?
Q.Quel est le taux de la taxe d'habitation au Maroc en 2026 ?
Q.Comment retrouver le code rôle TH de mon bien au Maroc 2026 ?
Q.Peut-on obtenir une remise des pénalités TH retard au Maroc 2026 ?
Q.TH ou TSC : quelle différence et comment les distinguer 2026 ?
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